Immobilienwirtschaftsrecht

„Fiktive“ Mangelbeseitigungskosten können im Kaufrecht weiterhin verlangt werden

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

BGH, Urteil vom 13.03.2021 – V ZR 33/19

Der unter anderem für den Immobilienkauf zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 12.03.2021 nunmehr klargestellt, dass ein kaufvertraglicher Anspruch auf Schadensersatz wegen Mängeln der erworbenen Immobilie weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten „fiktiven“ Mängelbeseitigungskosten berechnet werden kann.

Der Käufer muss die Mängelbeseitigungskosten somit nicht vorfinanzieren.

Wir hatten bereits in unseren Updateausgaben März 2018, Januar 2019, April 2019 und Juli 2020 Beiträge zu dem Thema der „fiktiven Mangelbeseitigungskosten“ veröffentlicht. Im Fokus standen hierbei die Leitsatzentscheidung des VII. Zivilsenates des BGH vom 22.02.2018 (VII ZR 46/17) zum Werkvertragsrecht sowie u.a. die Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 09.10.2018 (Az. 24 U 194/17), des OLG Koblenz vom 29.11.2018 (Az. 1 U 679/18) und der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 13.03.2020 (Az. V ZR 33/19) zum Kaufrecht.

Zur Begründung führt der V. Zivilsenat des BGH in seiner aktuellen Entscheidung vom 12.03.2020 aus, dass sich die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats nicht auf das Kaufrecht übertragen lässt. Denn dem Käufer steht – anders als dem Besteller im Werkvertragsrecht – kein Vorschussanspruch zu. Aus diesem Grund sei es nicht vertretbar, wenn der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsse.

Keine Vorlage an den Großen Senat

Eine Vorlage an den Großen Senat für Zivilsachen sei nicht mehr erforderlich, so der V. Zivilsenat, weil der VII. Zivilsenat die Begründung seiner Rechtsprechungsänderung im Hinblick auf die Verankerung im Werk- und Architektenvertragsrecht vertieft und ergänzt habe. Insbesondere hat der angefragte VII. Zivilsenat klargestellt, dass ein zweckgebundener und abzurechnender Vorfinanzierungsanspruch nicht aus dem allgemeinen Schadensersatzrecht hergeleitet werden kann. Die von dem VII. Zivilsenat vorgenommene Bemessung des kleinen Schadensersatzes statt der Leistung sei angesichts der präzisierten und klarer konturierten werkvertraglichen Verankerung nicht auf andere Vertragstypen des besonderen Schuldrechts übertragbar.

Praxistipp

Auswirkungen auf die Praxis:

Der V. Zivilsenat hält in der Folge die praktischen Unterschiede zwischen Kauf- und Werkvertragsrecht beim Erwerb gebrauchter Immobilien im Regelfall gering. Denn bei Mängeln, mit denen der Immobilienkäufer nicht oder jedenfalls deutlich schlechter leben könne als mit der mangelfreien Immobilie, hält der Bausenat die Schätzung des mangelbedingten Minderwerts anhand der Mängelbeseitigungskosten weiterhin für zulässig. Infolgedessen müssten in solchen Fällen - jedenfalls im Ergebnis - die noch nicht angefallenen Mängelbeseitigungskosten unabhängig von der Rechtsnatur des Vertrags ersetzt werden.

Die Einordnung des Vertrags in das Kauf- oder in das Werkvertragsrecht wirkt sich nach Auffassung des V. Zivilsenats künftig vor allem in denjenigen Fällen aus, in denen die Mängelbeseitigungskosten den mangelbedingten Minderwert erheblich überschreiten. Gerade in solchen Fallkonstellationen gebe es für eine unterschiedliche Behandlung von Kauf- und Werkverträgen triftige Gründe, gerade was die Vorfinanzierungslast des Käufers angeht.

Zudem wirkt das Kaufrecht einer unangemessenen Überkompensation des Käufers durch die Begrenzung des Nacherfüllungsanspruchs entgegen. Ist nämlich die Nacherfüllung nach den Vorgaben des § 439 Abs. 4 Satz 2 BGB als unverhältnismäßig anzusehen, kann der Käufer als Schadensersatz nur den mangelbedingten Minderwert verlangen. Im Werkvertragsrecht gibt es für eine solche Begrenzung des Schadensersatzanspruchs keine Entsprechung.

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