BGH zur Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Mietanpassung im Einzelfall möglich

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– BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21 –

Der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 12.01.2022 darüber entschieden, ob ein Gewerberaummieter für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der Corona-Pandemie zur Mietzahlung verpflichtet ist.

Der Fall betrifft die Filiale einer Textilkette in Chemnitz, die aufgrund einer Allgemeinverfügung im Zeitraum vom 19. März bis zum 19. April 2020 schließen musste. Aufgrund der Schließung zahlte die Mieterin für den Monat April keine Miete. Der Vermieter machte diese daraufhin gerichtlich geltend. Nachdem das Landgericht der Klage des Vermieters im vollen Umfang stattgab, hob das Oberlandesgericht Dresden die Entscheidung auf und verurteilte die Beklagte zur Zahlung des hälftigen Mietzinses. Zur Begründung führte das OLG aus, dass keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt habe und es daher angemessen sei, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen. Sowohl die Klägerin, als auch die Beklagte legten gegen diese Entscheidung Revision ein.

Der BGH hob die Entscheidung nun auf und verwies die Sache an das Oberlandesgericht zurück, das nun über die Höhe der Mietkürzung und deren Begründung noch einmal entscheiden muss.

Der BGH entschied, dass im Falle einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, ein Mangel der Mietsache und damit ein Mietminderungsrecht abzulehnen ist. In einem solchen Fall kommt jedoch grundsätzlich eine Anpassung der Miete nach § 313 Abs.1 BGB in Betracht, allerdings nur dann, wenn den Vertragspartnern unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Statt einer pauschalen 50:50-Lösung – wie von der Vorinstanz angenommen – bedarf es vielmehr einer umfassenden Abwägung, bei der insbesondere folgende Parameter zu beachten sind:

  • Umfang des schließungsbedingten Rückgangs des im Mietobjekt erzielten Umsatzes,
  • Möglichkeit des Mieters, staatliche Hilfen in Anspruch zu nehmen (Kurzarbeitergeld, Überbrückungshilfen etc. - nicht aber nur darlehensweise gewährte staatliche Unterstützungsmaßnahmen),
  • Finanzielle Vorteile des Mieters, beispielsweise durch Entschädigungszahlungen einer Betriebsversicherung,
  • Maßnahmen des Mieters, dem Umsatzrückgang entgegenzuwirken.

Eine Existenzgefährdung des Mieters sei für eine Mietanpassung dagegen nicht erforderlich.

Die Darlegungs- und Beweislast für die entstandenen Nachteile und für die unternommenen Anstrengungen zur Ausgleichung der Verluste trägt der Mieter. Wendet der Vermieter ein, dass die behaupteten Verluste nicht auf die coronabedingte Geschäftsschließung zurückzuführen sind, trägt dieser wiederum die Darlegungs- und Beweislast. Dies könnte für Fälle in Betracht kommen, in denen ein Geschäft ohnehin „schlecht lief“.

Praxistipp

Keine Pauschallösungen

Mit der Entscheidung des BGH wird klargestellt, dass sich pauschale 50:50-Lösungen verbieten. Das ist nicht überraschend und angesichts der Vielschichtigkeit der zu Grunde liegenden Fälle, insbesondere vor dem Hintergrund der umfangreichen staatlichen Hilfen, auch sachgerecht. Die vom BGH aufgestellten Abwägungsmerkmale bieten eine gute Orientierungshilfe für laufende Verhandlungen zwischen Mietern und Vermietern, um im Einzelfall ausgewogene Lösungen zu finden. Vermieter sollten unbedingt auf Offenlegung der wirtschaftlichen Belastungen des Mieters und auf Transparenz bezüglich seiner Bemühungen zur Schadensminderung bestehen; Mieter müssen die Karten auf den Tisch legen, wie schwer die pandemiebedingten Schließungen sie getroffen haben. Vertragliche Pauschallösungen für künftige Lockdowns sind daher für beide Seiten kaum zu empfehlen.

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