Mietrecht

Wahrung der Schriftform bei Mietverträgen bei Verwendung eines Betriebsstempels

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

Das OLG Rostock entschied, dass die Schriftform nach § 550 BGB gewahrt ist, wenn nur zwei von drei Vertretungsberechtigten eines wirtschaftlichen Vereins den Mietvertrag unterschreiben, aber neben den Unterschriften zusätzlich ein Betriebsstempel aufgebracht wird.

Im zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter das Gewerbemietverhältnis mit dem wirtschaftlichen Verein als Mieter vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ordentlich gekündigt. Begründet wurde die Kündigung damit, dass eine nach Vertragsschluss getroffene Nachtragsvereinbarung unter Verstoß gegen die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform (§ 550 BGB) zu Stande gekommen sei, da lediglich zwei der drei im Vertrag benannten Geschäftsführer unterzeichnet hätten und nicht ersichtlich sei, dass einer der beiden Unterzeichner den dritten Geschäftsführer bei der Unterschriftsleistung habe vertreten wollen.

Daraufhin klagte der Mieter auf Feststellung des Fortbestandes des Mietverhältnisses über den Kündigungszeitpunkt hinaus und war damit in beiden Instanzen erfolgreich.

Das OLG bestätigte, dass das Mietverhältnis nicht ordentlich gekündigt werden konnte, da sowohl der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag als auch der vereinbarte Nachtrag, auf den es für die Beurteilung der Einhaltung der Schriftform maßgeblich ankommt, den Schriftformerfordernissen des § 126 BGB genügt. Um die Formerfordernisse des § 126 BGB zu wahren, muss es sich um eine einheitliche Urkunde handeln, die von allen Beteiligten eigenhändig unterschrieben ist. Hieraus hat der bereits BGH abgeleitet, dass bei einer Personenmehrheit alle an dieser beteiligten Personen den Vertrag zeichnen müssen. Will hiervon abweichend eine der Personen eine oder mehrere andere Personen, die ebenfalls den Vertrag unterzeichnen müssen, vertreten, müsse dies durch einen Vertretungszusatz kenntlich gemacht werden, der erkennen lässt, dass der Vertreter eine entsprechende Vertretungsmacht für sich in Anspruch nehmen will und nicht der Fall vorliege, dass noch eine Unterschrift unter dem Vertrag fehle, dieser also unvollständig sei. Ebenso verhält es sich bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, als auch bei der Aktiengesellschaft. Ein solcher die Vertretung kennzeichnender Zusatz kann in der Verwendung des Kürzels „i.V.“ oder „i. A.“ liegen. Aufgrund der Bedeutung von Firmenstempeln im Geschäftsverkehr genügt es aber auch, wenn der Unterschrift einer natürlichen Person ein Betriebsstempel beigedrückt wird, um deutlich zu machen, dass der Unterzeichnende die Vertretungsmacht für die Vertragspartei für sich in Anspruch nimmt und daher auch in Vertretung des nicht zeichnenden Vertretungsberechtigten den Vertrag unterzeichnet hat.

In Anwendung dieser Grundsätze genügt die Form des zugrundeliegenden Nachtrages zum Mietvertrag den an die Schriftform zu stellenden Anforderungen. In dessen Rubrum wurden die einzelnen vertretungsberechtigten Geschäftsführer der GbR aufgeführt. Dies lässt zweifellos erkennen, dass der Kläger Vertragspartner sein soll. Durch den beigedrückten Stempel des Klägers haben die Geschäftsführer, die ihre Unterschrift geleistet haben, zum Ausdruck gebracht, für den Kläger vertretungsbefugt zu sein und dabei den nichtunterzeichnenden Geschäftsführer vertreten zu wollen, weil durch den Stempelaufdruck der Eindruck vermittelt wird, dass der Vertragsschluss für vollendet zu erachten ist. Somit haben sie einen hinreichenden Vertretungszusatz beigefügt, denn der Eindruck einer Unvollständigkeit wird gerade durch das Anbringen des Firmenstempels vermieden. Darauf, ob ihnen die ausgewiesene Vertretungsmacht tatsächlich zustand, kommt es für die Wahrung der Schriftform nicht an.

Praxistipp

Da es für die Schriftformwahrung unerheblich ist, ob den Unterzeichnern Vertretungsbefugnis tatsächlich zustand, ist entscheidend für die Wirksamkeit des Vertrags, ob der Mietvertrag von den vertretungsberechtigten Organen des Vereins genehmigt wird, wenn die Vertretungsbefugnis fehlt. Von einer stillschweigenden Genehmigung ist jedoch regelmäßig auszugehen, wenn sich die Parteien entsprechend dem Vertrag verhalten. Zur Vermeidung versehentlicher Abweichungen zwischen Rubrum und Unterschriftenzeile und zum Zwecke größerer Flexibilität beim Vertragsschluss, besteht die Möglichkeit auf die Angabe der Vertretungsberechtigung im Rubrum des Mietvertrags zu verzichten. Es genügt, wenn die Angaben der Vertretungsberechtigungen nur in der Unterschriftenzeile erfolgen und dort bei Unterzeichnung ggf. handschriftlich ergänzt oder angepasst werden.

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