Immobilientransaktionen - Grunderwerbsteuer-Reform: Verschärfungen bei Share Deals geplant

(Share-) Deal or No (Share-) Deal?

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

Der aktuelle Regierungsentwurf zur Änderung des Grunderwerbssteuergesetzes beinhaltet schon länger diskutierte Verschärfungen bei der Grunderwerbsteuer bei den sog. Share Deals. Damit stellt sich die Frage, ob und in welchem Ausmaß die sich abzeichnende Grunderwerbsteuerreform bei derzeit geplanten Anteilsübertragungen an Unternehmen mit Immobilienbesitz zu berücksichtigen ist. Zur Beantwortung dieser Frage ist es zunächst erforderlich, die geplanten (wesentlichen) Änderungen in den Blick zu nehmen.

§1 Abs. 2 a GrEStG – Senkung der Beteiligungsgrenze auf 90% und Verlängerung des Zeitraums des Gesellschafterbestandes von 5 auf 10 Jahre:

Bisher wird die Grunderwerbsteuerpflicht erst dann ausgelöst, wenn innerhalb von 5 Jahren 95 % der Anteile an der grundstücksbesitzenden Personengesellschaft mittelbar oder unmittelbar auf neue Gesellschafter übertragen werden. Künftig kommt es bereits zur Grunderwerbsteuerpflicht, wenn innerhalb von 10 Jahren mehr als 90% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen. Zu beachten sind in diesem Zusammenhang die zahlreichen Übergangsregelungen im Regierungsentwurf zu dieser Norm. Hierzu sei beispielhaft die Übergangsregelung in §23 Abs. 22 GrEStG-E genannt. Diese Regelung nimmt Fallkonstellationen in den Blick, in denen das Verpflichtungsgeschäft (Anteilskaufvertrag bzw. „Signing“) und das Erfüllungsgeschäft (Abtretung/Übertragung bzw. „Closing“) auseinanderfallen. So sollen Übergänge von Anteilen am Gesellschaftsvermögen der grundbesitzenden Personengesellschaft nicht den Grunderwerbsteuertatbestand des §1 Abs. 2 a GrEStG erfüllen, wenn diese auf einem innerhalb von einem Jahr vor dem Zeitpunkt der Erbringung des Gesetzesentwurfs in den Bundestag abgeschlossenen Verpflichtungsgeschäft beruhen und das Erfüllungsgeschäft innerhalb eines Jahres nach der Erbringung des Gesetzesentwurfs in den Bundestag erfolgt (§ 23 Abs. 22 S. 2 GrEStG-E). Diese Regelung ist insbesondere bei sog. Forward-Deals relevant.

§ 1 Abs. 2 b GrEStG-E – Grunderwerbsteuerpflicht nun auch für Gesellschafterwechsel bei grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaften:

Nach dem Gesetzesentwurf soll in §1 Abs. 2 b GrEStG-E eine Grunderwerbsteuerpflicht auch dann bestehen, wenn innerhalb von 10 Jahren 90% der Anteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft durch neue Gesellschafter erworben werden. Unmittelbare und mittelbare Erwerbsvorgänge werden mit einbezogen. Somit ist es künftig (wie bisher bei Personengesellschaften) nicht mehr möglich, im Rahmen einer Transaktion 100% der Anteile (aufgeteilt auf zwei Erwerber) zu übertragen.

Die personenbezogenen Steuerbefreiungs-Tatbestände in § 3 GrEStG und die Befreiungsvorschriften in den §§ 5, 6 GrEStG finden nach dem Regierungsentwurf hier keine Anwendung, sodass bei Kapitalgesellschaften selbst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist die volle Grunderwerbsteuer ausgelöst wird, wenn die restlichen 10% übertragen werden.

§ 1 Abs. 3 und § 1 Abs. 3 a GrEStG – Beteiligungsgrenzen bei Anteilsvereinigungen von bisher 95% auf 90% herabgesetzt:

Bei einer Anteilsvereinigung bzw. -übertragung in §1 Abs. 3 GrEStG und der wirtschaftlichen Anteilsvereinigung in §1 Abs. 3 a GrEStG werden die Beteiligungsgrenzen auf 90 % herabgesetzt. Die neuen Beteiligungsgrenzen von 90 % gelten grundsätzlich für Erwerbe, die nach dem 31.12.2019 verwirklicht werden (§23 Abs. 17 GrEStG-E).

§§ 5, 6 GrEStG – Behaltensfristen werden von 5 auf 10 bzw. auf 15 Jahre verlängert:

In den Tatbeständen der §§5 und 6 GrEStG, also in Fällen mit Gesamthandsgemeinschaften, sehen die §§5 und 6 GrEStG unter bestimmten Voraussetzungen Steuerbefreiungen vor, die unter anderem auch das Einhalten von Vor- und Nachbehaltensfristen voraussetzen. Die bisherigen Fristen von 5 Jahren in §5 Abs. 3 GrEStG und §6 Abs, 3 S. 2 GrEStG werden auf 10 Jahre verlängert.

§6 Abs. 4 GrEStG-E sieht darüber hinaus eine Verlängerung der Vorbehaltensfrist auf 15 Jahre vor.

 

Praxistipp

„Share-Deal-Transaktionen“ sollten hinsichtlich der Auswirkungen, die eine Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes mit sich bringen kann, nochmals überprüft werden. Die Gesetzesänderungen sollen am 01.01.2020 in Kraft treten. Insbesondere noch im Jahr 2019 und ab dem Jahr 2020 geplante Anteilsübertragungen an Gesellschaften mit Immobilienbesitz sollten überprüft werden und es sollten gegeben falls Anpassungen vorgenommen werden. Dabei sind die Zahlreichen Übergangsregelungen zu berücksichtigen und insbesondere rückwirkende steuerliche Auswirkungen auf Transaktionen in der Vergangenheit sind zu beachten.

Aktuelles
Pressemitteilung 21.06.2022 Interview mit Frau Dr. Nicola Ohrtmann
Pressemitteilung 16.12.2019 Aulinger Fellows Stipendium 2020
Aulinger Insights 14.08.2019 Ausbildungsstart 2019 bei Aulinger
Pressemitteilung 08.07.2019 Aulinger-Preis 2019
News 27.05.2019 Whistleblower
Pressemitteilung 25.03.2019 Neue Managing Partner bei Aulinger