BGH Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22

Keine baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum ohne Beschluss

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht Immobilienwirtschaft

Der BGH hatte über den Erfolg einer Unterlassungsklage eines Wohnungseigentümers gegen den Bau eines Swimmingpools seines WEG-Nachbarn zu entscheiden. Die beiden Eigentümer von Doppelhaushälften bildeten eine Zweier-Eigentümergemeinschaft und erklärten den Garten zum Gemeinschaftseigentum. Sie räumten sich an ihren Gartenflächen, die jeweils an ihre Doppelhaushälfte angrenzte, Sondernutzungsrechte ein und vereinbarten in der Teilungserklärung, dass sie selbst für Instandhaltung und Reparaturen an „ihrem“ Gartenanteil verantwortlich und kostenpflichtig sind.

Ohne vorherige Absprache hat eine Partei mit dem Bau eines Swimmingpools in ihrem Gartenanteil begonnen. Gegen diese Baumaßnahmen wendete sich die Klägerin mit Erhebung einer Unterlassungsklage, mit der sie sowohl vor dem Amtsgericht Bremen als auch in zweiter Instanz vor dem Landgericht Bremen erfolgreich war.

Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und gab dem Unterlassungsanspruch der Klägerin gemäß § 1004 Abs.1 S.2 BGB unter Verweis auf das neue seit Ende 2020 geltende Wohnungseigentumsrecht statt. Denn bauliche Veränderungen müssen nach § 20 Abs. 1 WEG zuvor durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer gestattet werden. Zwar stehe den Beklagten ein Sondernutzungsrecht an dem hälftigen Grundstück zu, allerdings berechtige dies nicht zu grundlegenden Umgestaltungen der jeweiligen Sondernutzungsfläche, die wie der Bau eines Swimmingpools über die übliche Nutzung hinausgehen. Auch handele es sich hierbei nicht um eine Reparatur oder Instandsetzungsmaßnahme.

Dem Unterlassungsanspruch können die bauwilligen Beklagten auch nicht einen eventuellen Anspruch auf Gestattung der Umbaumaßnahme gemäß § 20 Abs.3 WEG nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB entgegen halten. Selbst wenn der Gestattungsanspruch vorliegen würde - was mangels dahingehender Feststellungen offen gelassen wurde - durften die Beklagten „nicht einfach drauflos bauen“. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn das Beschlusserfordernis gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG in der Gemeinschaftsordnung abbedungen worden ist, was hier jedoch nicht der Fall war.

Praxistipp

Der BGH hat nun klargestellt, dass an dem Beschlusszwang für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum „kein Weg vorbei führt“, selbst, wenn der bauwillige Eigentümer gegen die WEG einen Gestattungsanspruch hat. Die Entscheidung ist zu befürworten, da ansonsten das Vorbefassungsgebot der Eigentümergengemeinschaft umgangen werden würde. Nur wenn alle Eigentümer über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden, können sie auf die konkrete Ausgestaltung der baulichen Veränderung einwirken. Zudem bringt die Beschlusspflicht Rechtsklarheit für etwaige Rechtsnachfolger mit sich. Wenn die Gestattung einer baulichen Maßnahme durch die anderen Eigentümer zu Unrecht verweigert wird, bleibt es dem bauwilligen Eigentümer freigestellt, eine Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs.1 S.2 WEG zu erheben.

Wer jedoch förmliche Gestattungsbeschlüsse von Anfang an vermeiden möchte, kann im Rahmen der Teilungserklärung das Sondereigentum auf den jeweiligen Terrassen- und Gartenanteil erstrecken. Alternativ bietet es sich an, in die Teilungserklärung eine Regelung aufzunehmen, wonach bauliche Maßnahmen auch ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft gestattet sind.

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