Gewerberaummietrecht - OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019 – 24 U 104/18

Endrenovierungsklauseln im Geschäftsraummietvertrag

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

Das OLG Düsseldorf hatte Ende Juli über die Wirksamkeit einer Endrenovierungsklausel im Geschäftsraummietverhältnis zu entscheiden.

Im zugrundeliegenden Sachverhalt schloss die Rechtsvorgängerin der beklagten Mieterin Im Jahr 1997 mit der Voreigentümerin der streitgegenständlichen Immobilie einen Gewerberaummietvertrag über mehrere Werk- und Lagerhallen. Die Mieträume befanden sich zum Zeitpunkt der Vertragsübernahme der Beklagten in einem nicht renovierten Zustand. Im August 1997 ging das Eigentum auf die Klägerin über. Der Mietvertrag enthält neben einer Schönheitsreparatur- und Kleinstreparaturklausel u.a. folgende Bestimmung:

§18 – Beendigung der Mietzeit 
„18.1 Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter im bezugsfertigen Zustand bzw. im renovierten Zustand mit allen, auch von ihm selbst beschafften, Schlüsseln ohne Anspruch auf Entgelt dem Vermieter zu übergeben. Andernfalls ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters die Mieträume zu öffnen, zu reinigen und neue Schlösser und Schlüssel anfertigen zu lassen. Der Mieter wird weiterhin die Oberflächen der Böden ölfrei übergeben.“

Das Mietverhältnis wurde zum 30.04.2012 beendet. Bei einer gemeinsamen Begehung wurde durch einen vom Kläger hinzugezogenen Sachverständigen festgestellt, dass die Mieträume mit Mineralölwasserstoffen kontaminiert waren. Daher verweigerte der Kläger die Rückgabe des Mietobjekts unter Hinweis auf den, nach seiner Ansicht, nicht vertragsgemäßen Zustand. Die Schlüssel wurden dem Prozessbevollmächtigten des Klägers am 30.04.2012 übergeben. Der Kläger forderte die Beklage im Nachgang auf, die Kontaminierungen zu beseitigen, da diese größtenteils von ihr stammten. Sofern diese jedoch bereits bei Vertragsbeginn bestanden hätten, so hätte die Beklagte den Zustand als vertragsgemäß akzeptiert. Die Klägerin macht nun einen Schadensersatzanspruch gemäß § 546 BGB Abs.1 iVm §§ 280 Abs.1, 241 Abs.2 BGB hinsichtlich der Kosten für die Reinigung und Mängelbeseitigung der Mietflächen gegen die Beklagte geltend. Die Beklagte verweigerte die Beseitigung der Kontamination, da diese vom Vormieter stammen. Die Regelung in §18 des Mietvertrages sei unwirksam, da diese sie aufgrund der Verpflichtung, die Schäden des Vormieters beseitigen zu müssen, unangemessen benachteilige.

Das LG gab der Klage zum Teil statt, woraufhin sowohl Kläger als auch die Beklagte Berufung einlegten. Das OLG gab der Berufung der Beklagten statt und wies die Klage in vollem Umfang zurück.

Einen Schadensersatzanspruch gem. §546 Abs. 1 iVm §§280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB bzgl. der Reinigungs- und Wiederherstellungskosten hat das OLG abgelehnt.

Der Kläger habe weder schlüssig dargelegt noch bewiesen, dass die von ihm beanstandeten Ölverschmutzungen der Hallenböden allein auf die Nutzung durch die Beklagte zurückzuführen sind und von dem Zustand zu Beginn der Überlassung des Mietgebrauchs im Jahr 1997 nachteilig abweichen. Denn wenn der Mieter geltend mache, dass der Schaden bereits bei Übergabe vorhanden gewesen sei, so obliege dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses keine Mängel aufgewiesen hat.

Auf die in §18 normierte Renovierungspflicht könne sich der Kläger nicht berufen, da diese AGB-Klausel nach §307 BGB unwirksam sei. Hinsichtlich der Frage, ob es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handele, trägt der Kläger als Verwender die Darlegungs- und Beweislast. Hier ist davon auszugehen, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen, da der Vertrag zahlreiche formularmäßige Klauseln enthalte, die weitgehend allgemein und abstrakt gehalten und formularvertraglich üblich seien. Auch seien diese zum Zwecke der Mehrverwendung durch den Vermieter formuliert worden. An die Annahme einer individuellen Vereinbarung sind aufgrund des Schutzzweckes hohe Anforderungen zu stellen, die vorliegend nicht erfüllt seien.

§18 des Mietvertrages halte einer Inhaltskontrolle nach §§305 ff BGB nicht stand, da diese die Beklagte unangemessen benachteilige. Es müsse davon ausgegangen werden, dass das Mietobjekt unrenoviert an die Beklagte übergeben wurde. Ferner müsse berücksichtigt werden, dass das Mietobjekt durch die vormaligen Mieter als Produktionsstätte in Benutzung war, bei der ebenfalls ölhaltige Abfälle angefallen seien. Unzutreffend sei, dass der Beklagten zu Beginn des Mietverhältnisses die Ölverschmutzungen bekannt gewesen seien, weshalb sie aus diesem Grunde haften müsse. Werde ein Mietobjekt unrenoviert übergeben, der Mieter indes zur Herstellung eines bestimmten Zustands verpflichtet, dann sei eine formularmäßige Überwälzung der Herstellungsverpflichtung gemäß §307 Abs.1 S.1, Abs.2 Nr.1 BGB unwirksam. Es sei unbillig, einen Mieter dazu zu verpflichten, ein Mietobjekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er selbst vom Vermieter erhalten habe. Bei dem anzuwendenden kundenfeindlichsten Klauselverständnis wäre die Beklagte ansonsten dazu verpflichtet Gebrauchsspuren zu beseitigen, die vom Vormieter stammen. Hier sei die vom Bundesgerichtshof zum Wohnraummietrecht ergangene Rechtsprechung zu berücksichtigen.

Zudem sei nicht feststellbar, ob die Verpflichtung der Beklagten zur Rückgabe ölfreier, bereits vor Beginn des Mietverhältnisses kontaminierter Böden durch andere vertragliche Vereinbarungen kompensiert worden sei. Daher schuldete die Beklagte lediglich eine ordnungsgemäße Rückgabe gemäß §546 BGB – die Mieträume sind in dem Zustand zurückzugeben, wie sie sich bei der Überlassung befunden haben. Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch müsse der Mieter nicht vertreten, §538 BGB.

Praxistipp

Wie bereits einige andere Instanzgerichte zuvor (OLG Dresden, Hinweisbeschluss vom 06.03.2019 – 5 U 1613/18; OLG Celle, Hinweisbeschluss vom 13.07.2016 – 2 U 45/16) wendet das OLG Düsseldorf die gleichen Erwägungen auf Geschäftsraummietverhältnisse an, wie sie der Bundesgerichtshof bereits im Wohnraummietrecht entwickelt hat (vgl. BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16; BGH, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14). Die Übernahme unrenovierter Mietflächen dürfe nicht zu einer formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Renovierungsmaßnahmen führen, die durch den Vormieter veranlasst sind. Vermietern von Wohnraum als auch von Gewerberaum ist daher zu raten, den Zustand der Räume stets in einem Übergabeprotokoll festzuhalten.

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