Gewerbliches Mietrecht - BGH, Urt. v. 30.1.2019 – XII ZR 46/18 (OLG Frankfurt a.M)

Zur Umlage von Heizkosten im Gewerberaummietverhältnis

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

Der für das Gewerbemietrecht zuständige 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte Anfang des Jahres über das Heizkostenrecht zu entscheiden. Gegenstand der Entscheidung war die Frage, ob im zugrunde liegenden Fall die verbrauchunabhängige Position „Heizung über Luft“ auf den Mieter umgelegt werden könne.

Im Sachverhalt stritten die Parteien um die Heizkostenabrechnung aus einem gewerblichen Mietverhältnis über Praxisflächen. In § 6 Nr. 2 S. 1 des Mietvertrages wurde geregelt, dass die Vermieterin „über die Betriebskosten im Sinne § 27 Absatz II BV unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen jährlich“ abrechnet. Ferner enthielt der Mietvertrag folgende Klauseln:

§ 6 Ziff. 3

Der Mieter trägt von den Betriebskosten einen Anteil nach dem Verhältnis der Nutzflächen seiner Praxis- bzw. Gewerberäume zur Summe der Nutzflächen aller Praxis- und Gewerberäume der Wirtschaftseinheit. Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Praxis- und Gewerberäume, Dachböden, Trockenräume bleiben dabei unberücksichtigt.
Die Ermittlung/Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten/Kaltwasserkosten erfolgt durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem von der GK-GmbH & Co. KG gem. §§ 7 und 10 der Heizkosten-VO bestimmten Abrechnungsmaßstab.

§ 6 Ziff. 4

Der Vermieter wird die Mietfläche mit zugelassenen geeichten Messeinrichtungen/Abrechnungsmaßstab gem. §§ HEIZKV § 7 und HEIZKV § 10 der Heizkosten-VO-Bestimmungen … ausstatten.

Aus 2012 und 2013 standen Nachzahlungen Betriebskostenabrechnungen für offen – unter anderem Kosten für die verbrauchsunabhängige Position „Heizung über Lüftung“. Hierbei wird die Frischluft, die durch eine Lüftungsanlage in die Mietbereiche geleitet wird, vorerwärmt. Mit diesen offenen Betriebskostennachzahlungen versuchte die Vermieterin als Beklagte gegen die durch die Mieter klageweise geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus einem Nutzungsausfall der vermieteten Flächen aufzurechnen.

Das LG entschied, dass die Kosten für die Heizung über Luft nicht auf die Kläger hätten umgelegt werden können, sodass eine Aufrechnung aus einem Betriebskostennachzahlungsanspruch ausscheide. Nach Berufung durch die Beklagte, ging das OLG jedoch davon aus, dass die ausstehenden Beträge der Nebenkostenabrechnungen im Wege der Aufrechnung von dem Schadensersatzanspruch der Kläger abzuziehen sei – insbesondere handele es sich bei der Position „Heizung über Luft“ um Kosten des Betriebs der zentralen Heizanlage, die aufgrund der Einbeziehung der Anlage 3 zu § 27 II. BerechnungsVO als umlagefähig vereinbart worden seien. Die Regelung § 6 Ziff. 3 sei nämlich so zu verstehen, dass eine Erfassung der Heizkosten nur dort erfolgt, wo diese wegen der Möglichkeit einer Nutzersteuerung zur Inanspruchnahme der Wärme sinnvoll ist. Dies sei jedoch bei einer Lüftungsheizung, die eine Mindesttemperatur von 18 Grad erzeuge, nicht der Fall, sodass diese Heizart nicht der Regelung nach § 6 Ziff. 3 des Mietvertrags unterfalle.

Aufgrund der erfolgreichen Revision der Kläger vor dem BGH, wurde das Berufungsurteil aufgehoben und zurückgewiesen.

Nach Auffassung des BGH, hat das OLG bei der Auslegung des § 6 Ziff. 3 gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze verstoßen, da es den Wortlaut des Mietvertrags nicht ausreichend berücksichtigt habe und die Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung verkannt habe. § 6 Ziff. 3 enthalte keinen Hinweis darauf, dass allein durch Messeinrichtungen neutral überprüfbare Heizkosten umlegbar seien. Auch entspräche dies der beiderseits interessengerechten Auslegung, da für die Kläger als Mieter zweifelsfrei feststand, dass allein verbrauchsabhängige Positionen umgelegt werden. Aufgrund der fehlenden Regelungslücke scheide eine ergänzende Vertragsauslegung nämlich aus, sodass §§ 7 Abs.2, 11 Abs.1 Nr. 1b HeizkostenV, § 2 Nr. 4a BetrKV nicht ergänzend für die Umlage der Kosten für „Heizung über Luft“ herangezogen werden können. Ob diese verbrauchsunabhängigen Kosten grundsätzlich umlagefähig seien, hat der BGH mangels Entscheidungserheblichkeit jedoch nicht entschieden.

Praxistipp

Die Entscheidung des BGH mag aufgrund des Wortlauts der streitgegenständlichen Parteivereinbarung nachvollziehbar und richtig sein – jedoch hat der BGH die Gelegenheit versäumt, die in der bundesweiten Praxis bestehende Unklarheit hinsichtlich der Umlegbarkeit der Kosten für Lüftungsheizungen zu beseitigen. Insbesondere die Beheizung größerer Liegenschaften ist durch Heizkörper allein nicht zu bewerkstelligen, sodass die moderne Heiztechnik bei den Anlagen zur Gebäudelüftung und zur Wärmerückgewinnung im Rahmen der heiztechnischen Planung eine Rolle spielt. Die Harmonisierung solch energiesparender Anlagen mit den Vorgaben der HeizkostenV war in der Rechtsprechung und Literatur bislang nicht thematisiert worden. Um die Kostenlast für die Heizung über Luft nicht allein einer Partei aufzuerlegen, sollte bei der Ausgestaltung des Mietvertrags auf den genauen Wortlaut der Umlagevereinbarung geachtet werden. Bei der Umlage verbrauchsunabhängiger Kostenpositionen, ist das Kürzungsrecht des Nutzers nach § 12 HeizkostenV zu berücksichtigen.

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