Öffentliches Baurecht

Wohnungsmangel – Baulandkommission schlägt zahlreiche Maßnahmen vor

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

Gerade in den Städten fehlt Wohnraum. Die große Koalition hat sich zum Ziel gesetzt, dass bis zum Ende der Legislaturperiode 2021 rund 1,5 Millionen neue Wohnungen entstehen sollen. Vor diesem Hintergrund hat das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat eine Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ (Baulandkommission) einberufen, zusammengesetzt aus Vertretern der Regierungsfraktionen, der Länder, der kommunalen Spitzenverbände, Verbände der Wohnungs-, Immobilien-, Bau- und Stadtentwicklungspolitik sowie des Deutsche Mieterbundes. Auch Experten aus der Wissenschaft haben mitgewirkt.

Am 02. Juli 2019 hat die Baulandkommission ihre Handlungsempfehlungen zur Sicherung bezahlbaren Wohnungsbaus vorgelegt. Die Empfehlungen umfassen ein breites Spektrum an Maßnahmen, mit denen vor allem eine zügige Bereitstellung von Bauland erreicht werden soll, beispielsweise:

  • Vergünstigte Abgabe eigener Liegenschaften durch Bund, Länder und Kommunen, aber auch
  • verstärkte Baulandbevorratung
  • Qualitativ ausgerichtete und transparente Vergabeverfahren, insbesondere Konzeptvergaben
  • Verstärkte Nutzung des Erbbaurechts
  • Förderprogramme durch Bund und Länder
  • Finanzielle Unterstützung der Kommunen bei der Reaktivierung von Brachflächen
  • Entlastungen bei der Grunderwerbssteuer
  • Optimierung der Planungsprozesssteuerung
  • Verstärkte Digitalisierung von Planungs-, Beteiligungs- und Genehmigungsprozessen
  • Ausbau von Personalkapazitäten

Änderung des Baugesetzbuchs

Daneben empfiehlt die Baulandkommission zahlreiche Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB). Es soll die Stärkung des Wohnens als Allgemeinwohl im Baugesetzbuch (BauGB) aufgenommen, die Erteilung von Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB erleichtert und ein Abweichen vom Maß der baulichen Nutzung ermöglicht werden. Für den erleichterten Ausbau von Dachgeschossen empfiehlt die Baulandkommission die Obergrenze für das Maß der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO flexibler zu gestalten.

Zur Schaffung von gefördertem oder bezahlbarem Wohnraum im ungeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) soll – befristet bis zum 31.12.2024 – ein neuer § 9 Abs. 2d BauGB eingefügt werden. Dieser soll sektorale Bebauungspläne ermöglichen, die sich thematisch auf Festsetzungen für den Wohnungsbau beschränken. Flankierend sollen die Gemeinden städtebauliche Verträge abschließen. Dieses Instrument soll zunächst in einem Planspiel erprobt werden.

Zudem empfiehlt die Baulandkommission die Ausübungsfrist für das gemeindliche Vorkaufsrecht (§§ 24 ff. BauGB) auf drei Monate zu verlängern. Für sog. Schrottimmobilien sollen die Gemeinden ein Vorkaufsrecht erhalten. Auch sollen Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten im gesamten Gemeindegebiet ihr Vorkaufsrecht auf brachgefallenen oder unbebauten Grundstücken ausüben dürfen, vorausgesetzt sie haben eine dahingehende Satzung erlassen.

Es wird die Einführung einer neuen Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ empfohlen, die ein einvernehmliches Nebeneinander von Wohnen, landwirtschaftlichen Betrieben und gewerblicher Nutzung zulassen soll. Um Wohnbebauung in der Nähe von Gewerbebetrieben zu ermöglichen, begrüßt die Baulandkommission den Vorschlag des Bundesumweltministeriums einer sog. Experimentierklausel, um Nutzungskonflikte zwischen Gewerbebetrieben und heranrückender Wohnbebauung zu lösen, etwa durch passive Schallschutzmaßnahmen.

Die Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren nach § 13b BauGB soll, so die Baulandkommission, verlängert werden. Auch solle die Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude in Wohnungen erleichtert werden.

Die Anwendung des Baugebots nach § 176 BauGB soll erleichtert werden, um zielgerichtet auf eine Schließung von Baulücken zugunsten des Wohnungsbaus hinwirken zu können. Schon jetzt können die Gemeinden Grundstückseigentümer verpflichten, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, ihre Grundstücke innerhalb einer bestimmten Frist entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplans zu bebauen, sofern dies dem Eigentümer wirtschaftlich zumutbar ist. Von einer Verschärfung dieser Baupflicht hat die Baulandkommission abgesehen.

Erbbaurecht

Als ergänzendes Instrument zur Sicherung bezahlbaren Wohnungsbaus wird schließlich die verstärkte Nutzung des Erbbaurechts empfohlen. Gründe für die – im Vergleich zu anderen Ländern, in denen das Erbbaurecht in einer Vielzahl von Immobilienprojekten eingesetzt wird – starke Zurückhaltung sieht die Baulandkommission insbesondere in der mangelnden praktischen Erfahrung und der mangelnden Standardisierung der zu Grunde liegenden Verträge. Dem soll mit der Entwicklung neuer, an die geänderten wirtschaftlichen Zielstellungen und Perspektiven angepasster und vom Nachhaltigkeitsgedanken geprägter Musterverträge entgegengewirkt werden.

Fazit

Inwieweit die Empfehlungen der Baulandkommission von Bund, Ländern und Kommunen tatsächlich umgesetzt werden, bleibt abzuwarten. Die Diskussion ist eröffnet.

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