Wohnungseigentumsrecht

WEG-Reform beschlossen – Was ändert sich?

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

Bundestag und Bundesrat haben die Gesetzesreform zur Förderung der Elektromobilität, zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – kurz: WEMoG) beschlossen. Die umfangreichen neuen Regelungen zum 70 Jahre alten Gesetz treten zum 1.12.2020 in Kraft.

Der von der Bundesregierung in den Bundestag eingebrachte Gesetzesentwurf, der eng an den Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform vom vergangenen August angelehnt war, wurde nach zahlreichen Änderungs- und Ergänzungsvorschlägen der Verbände und Experten überarbeitet. Der Gesetzesentwurf bringt insbesondere folgende Änderungen mit sich:

Vereinfachung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen wurden vereinfacht. Künftig werden diese Maßnahmen nach § 20 Abs. 1 WEG n.F. mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Hierdurch soll verhindert werden, dass einzelne Eigentümer den Mehrheitswillen der Eigentümergemeinschaft blockieren. Die Kosten der Maßnahmen tragen grundsätzlich diejenigen Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben. Nach § 21 Abs.2 WEG n.F. haben jedoch alle Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist oder sich Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraumes amortisieren. Dies gilt jedoch nicht, wen die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.

Darüber hinaus erhält jeder Wohnungseigentümer den grundsätzlichen Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug sowie auf einen barrierefreien Aus- und Umbau sowie auf Maßnahmen des Einbruchschutzes und zum Glasfaseranschluss – allerdings auf eigene Kosten, § 20 Abs.2 WEG n.F.. Auch der Mieter einer Wohnung soll einen solchen Anspruch erhalten.

Überraschung: Sachkundenachweis des Verwalters erforderlich

In letzter Minute wurde überraschenderweise die Pflicht eines Sachkundenachweises für Verwalter in das Reformpaket mit aufgenommen. Jeder Eigentümer hat demnach – nach einer Übergangsfrist von drei Jahren – Anspruch auf einen von den örtlichen Industrie- und Handelskammern zertifizierten Verwalter. Dies soll jedoch nicht in Fällen der Eigenverwaltung gelten. Näheres soll durch eine noch zu erlassende Rechtsverordnung geregelt werden.

Zudem wird es künftig einfacher sein, einen Verwalter abzuberufen, da künftig kein wichtiger Grund für die Abberufung vorliegen muss, vgl. § 26 Abs. 3 WEG n.F..

Mehr Kompetenzen und unbeschränkte Vertretungsmacht für Verwalter

Der Verwalter kann fortan ohne Beschlussfassung der Eigentümerversammlung gemäß § 27 Abs.1 Nr.1 WEG n.F. Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung durchführen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Dabei soll als Maßstab gelten, dass mit der Größe der Anlage der Umfang der eigenverantwortlichen Maßnahmen wachse. Allerdings können die Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 2 WEG n.F. die Rechte und Pflichten des Verwalters beschlussweise einschränken und damit die eigenverantwortlichen Maßnahmen selbst definieren.

Weiterhin kann der Verwalter in Zukunft die Gemeinschaft im Außenverhältnis gemäß § 9b Abs.1 WEG n.F. gerichtlich und außergerichtlich vertreten, was zu einer Stärkung im Rechtsverkehr führt. Allerdings setzt diese Kompetenz – beispielsweise um eigenständig Verträge abzuschließen – einen vorherigen Beschluss voraus, der sich entweder auf ein konkretes Geschäft oder generell auf Geschäfte dieser Art bezieht.

Vereinfachung von Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung

Künftig erhalten die Eigentümer nach § 23 Abs.1 WEG n.F. die Beschlusskompetenz zur Ermöglichung einer Onlineteilnahme an Eigentümerversammlungen. Zudem soll eine Eigentümerversammlung fortan unabhängig von der Anzahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig sein. Die Einberufungsfrist wird allerdings von zwei auf drei Wochen verlängert, vgl. § 24 Abs.4 S.2 WEG n.F.. Umlaufbeschlüsse bedürfen nun lediglich der Textform und nicht der Schriftform, § 23 Abs.3 WEG n.F., sodass eine Beschlussfassung künftig auch via E-Mail oder über andere elektronische Kommunikationsmittel erfolgen kann.

Praxistipp

Zu begrüßen ist, dass die Eigentümer fortan mehr Spielraum erhalten, ihr Gemeinschaftseigentum zu verwalten und dass die Hindernisse im Hinblick auf die Förderung der Elektromobilität durch die Gesetzesänderungen beseitigt wurden. Viele der neuen komplexen Regelungen werden sich jedoch in der Praxis erst bewähren müssen.

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