Gewerberaummietrecht

Verstoß gegen § 550 BGB bei freigelassener Unterschriftenzeile des zweiten Geschäftsführers trotz Firmenstempels

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

BGH, Urteil vom 26.02.2020 – XII ZR 51/19 - Der BGH hatte erneut zum mietrechtlichen Klassiker § 550 BGB zu entscheiden.

Im zugrundeliegenden Sachverhalt haben die Klägerin und die Beklagte zu 1) einen Gewerberaummietvertrag über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum geschlossen. Im Laufe des Vertragsverhältnisses kam es bereits zu mehreren Nachträgen sowie zu einer Kündigung. Mit streitgegenständlichem 3. Nachtrag vom 19.10.2015 sollte die Fortsetzung bzw. Neubegründung des Mietverhältnisses vereinbart werden. Gemäß den Angaben im Rubrum sollte die Beklagte zu 1) durch zwei gesamtvertretungsberechtigte GmbH-Geschäftsführer vertreten werden. Unterschrieben hat jedoch nur einer der beiden Geschäftsführer unter Beifügung des Firmenstempels. Die Unterschriftenzeile, die für den zweiten Geschäftsführer vorgesehen war, blieb jedoch frei. Im Nachgang kündigten die Beklagten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 23.12.2016 zum 30.06.2017 unter Berufung auf die Schriftformunwirksamkeit des Mietvertrages.

Die Klägerin begehrte mit der Klage die Feststellung, ob das Mietverhältnis über den 30.06.2017 ungekündigt fortbestehe. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Kammergericht hat die Berufung der Beklagten mit der Begründung zurückgewiesen, dass das Schriftformerfordernis des § 550 BGB gewahrt wurde, da sich die Gesamtvertretungsberechtigung des einen Geschäftsführers aus dem der Unterschrift beigefügten Firmenstempel ergebe.

Der BGH gab den Revisionen der Beklagten statt. Das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB wurde bei Abschluss des 3. Nachtrags nicht gewahrt, mit der Folge, dass der Mietvertrag ordentlich zum 30.06.2017 gekündigt werden konnte. Der Schriftformverstoß liege in der fehlenden Unterschrift des zweiten Geschäftsführers der Beklagten zu 1). Unterschreibt nur einer von zwei gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführer den Mietvertrag nebst Stempelzusatz, wird hierdurch in der Regel hinreichend dokumentiert zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft berechtigt zu sein. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Urkunde nach dem äußeren Erscheinungsbild abgeschlossen erscheint. Aufgrund der freigelassenen zweiten Unterschriftszeile mit der maschinenschriftlichen Namensangabe des weiteren Geschäftsführers, mache der streitgegenständliche Nachtrag jedoch einen unvollständigen Eindruck. Daher bestehe die Gefahr, dass ein möglicher Grundstückserwerber – der nach ständiger Rechtsprechung des Senats durch § 550 BGB geschützt werden soll – nicht hinreichend feststellen kann, ob das Schriftformerfordernis eingehalten wurde.

Praxistipp

Mit dieser Entscheidung erweitert der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu § 550 BGB. Mit Entscheidung vom 23.01.2013 (XII ZR 35/11) hat er bereits entschieden, dass das Hinzusetzen eines Firmenstempels zur Unterschrift den Gesellschafter hinreichend als berechtigten Vertreter der Gesellschaft ausweist, sodass das Schriftformerfordernis erfüllt sei. Die Besonderheit in diesem Fall war die freigelassene Unterschriftenzeile, wodurch der Mietvertrag einen unvollständigen Gesamteindruck machte. Der Gesamteindruck ist bei Abschluss von Mietverträgen und Nachträgen daher bei der Prüfung der Schriftformwirksamkeit im Blick zu behalten.
Das Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB bleibt bei Gewerberaummietverhältnissen nach wie vor Streitthema - denn aufgrund der Corona-Krise ist nicht mit einer zeitnahen Reform zu rechnen.

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