UPDATE: Die Bundesregierung hat am 27. Mai 2026 den Kabinettsbeschluss zum „BauGB-Upgrade“ vorgelegt. Der nachfolgende Beitrag wurde entsprechend aktualisiert und bezieht sich auf den aktuellen Gesetzentwurf.
Referentenentwurf zur BauGB-Novelle 2026 – Überblick über das „BauGB-Upgrade“
Am 27. Mai 2026 hat die Bundesregierung den Entwurf eines „Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts“ beschlossen. Der Entwurf wird als „Baugesetzbuch-Upgrade“ bezeichnet und strebt eine umfassende Änderung des Städtebaurechts an. Anlass und übergeordnete Ziele sind, das Bauplanungsrecht leistungsfähiger zu machen, digitale Verfahren stärker zu nutzen und Städte und Gemeinden besser auf aktuelle Herausforderungen wie den Wohnraummangel auszurichten.
Der Entwurf befindet sich auf dem Weg in das parlamentarische Verfahren. Änderungen im weiteren Gesetzgebungsverfahren bleiben daher möglich. Nach derzeitiger Planung soll das Gesetz am 1. Januar 2027 in Kraft treten.
Nachfolgend geben wir einen Überblick über die bisher vorgesehenen, zentralen Ziele des „BauGB-Upgrades“. Einzelne Themen des Entwurfs stellen wir in gesonderten Beiträgen vor. Dazu finden Sie in der folgenden Übersicht jeweils den passenden Link, sobald ein Beitrag online ist.
Beschleunigung und Digitalisierung der Bauleitplanung
Ein zentraler Schwerpunkt des Referentenentwurfs liegt auf der Straffung des Bauleitplanverfahrens. Die Aufstellung von Flächennutzungs- und Bebauungsplänen soll schneller und digitaler durchgeführt werden. Dazu sieht der Entwurf unter anderem den Standard „XPlanung“, die Internetveröffentlichung von Bauleitplänen, Einschränkungen bei Mehrfachbeteiligungen, den möglichen Einsatz Künstlicher Intelligenz im Planverfahren und eine materielle Präklusion nach § 4a Abs. 6 BauGB-E vor.
Grundlegende Änderungen für Außenbereichsvorhaben; Stärkung des Flächennutzungsplans
Der Flächennutzungsplan kann für bestimmte Vorhaben im Außenbereich, etwa Rechenzentren oder Erneuerbare Energien, künftig eine privilegierungsähnliche Wirkung entfalten. Nach § 5 Abs. 5 BauGB-E sollen Gemeinden Sonderbauflächen darstellen können, denen die Wirkungen des neuen § 35 Abs. 1a BauGB-E zukommen. Damit könnten Vorhaben, die diesen Darstellungen entsprechen, im Außenbereich ohne Bebauungsplan zulässig sein. Weitere Änderungen betreffen etwa die Zulässigkeit von Wohnvorhaben in landwirtschaftlichen Betrieben. Die im Referentenentwurf noch vorgesehene Privilegierung von Speicheranlagen (Batterie- und Wasserstoffspeicher) ist im Kabinettsbeschluss nicht mehr enthalten.
Wohnungsbau im überragenden öffentlichen Interesse
Der Wohnungsbau soll weiter gestärkt werden. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll die in einem Bebauungsplan festgesetzte Wohnbebauung nach § 1 Abs. 7a BauGB-E im überragenden öffentlichen Interesse liegen, wenn ein Baugebiet festgesetzt werden soll, das zumindest auch dem Wohnen dient. Entsprechendes soll für ergänzende Nutzungen gelten, etwa für kulturelle, soziale, gesundheitliche oder sportliche Zwecke, städtische Grünstrukturen oder die verbrauchernahe Versorgung. Wohnbebauung und ergänzende Nutzungen sollen damit als vorrangige Belange in die jeweils durchzuführenden Abwägungen eingebracht werden.
Neuordnung von Umweltprüfung und Klimaanpassung
Die Umweltprüfung soll in § 2a BauGB-E neu gebündelt und stärker auf die abwägungserheblichen Umweltauswirkungen ausgerichtet werden. Zusätzliche Anforderungen der Umweltverträglichkeitsprüfung sollen nur noch bei bestimmten Bebauungsplänen hinzukommen. Zugleich soll die Klimaanpassung in der Bauleitplanung mehr Gewicht erhalten, etwa bei Hitze, Starkregen, Hochwasser und der wassersensiblen Stadtentwicklung.
Neue Vorgaben für das Repowering von Windenergievorhaben
In §§ 236 und 249 BauGB-E ist eine eigene Definition für das Repowering von Windenergieanlagen vorgesehen, anstelle des bisherigen Verweises auf die Definition im BImSchG. Planungsrechtliche Privilegierung für das Repowering sollen nur noch bestehen, wenn die Bestandsanlagen außerhalb von Windenergiegebieten liegen. Ein Repowern aus einem Windenergiegebiet heraus soll dadurch nicht mehr möglich sein.
Vorkaufsrechte und Share Deals
Kommunale Vorkaufsrechte sollen künftig besser gegen share-deal-nahe Gestaltungen abgesichert werden. Wechselt nicht das Grundstück selbst, sondern die Kontrolle über eine grundstückshaltende Gesellschaft, sollen Gemeinden solche Vorgänge durch eine neue Mitteilungspflicht nach § 28b BauGB-E erkennen und über ein neu eingeführtes gesetzliches Erwerbsrecht gem. § 28a BauGB-E darauf reagieren können. Damit soll das Leerlaufen von Vorkaufsrechten verhindert werden.
Besserer Zugriff auf Problemimmobilien
Gemeinden sollen künftig besser gegen sog. Problemimmobilien vorgehen können, deren baulicher Zustand oder Nutzung erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld haben. Das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8 BauGB-E soll dafür erweitert werden und in bestimmten Fällen auch beim Kauf von Wohnungseigentum greifen können. Ergänzend sieht der Gesetzesentwurf neue Betretensrechte und Erleichterungen bei städtebaulichen Geboten vor, damit Missstände und Mängel leichter festgestellt und behoben werden können.
Neue Spielräume in BauNVO und Raumordnung
Die Baunutzungsverordnung soll Gemeinden mehr Spielraum bei der Festsetzung von Baugebieten geben. Vorgesehen sind unter anderem eine stärkere Öffnung von Kerngebieten für das Wohnen, neue Sondergebiete, ein begrenztes experimentelles Gebietsfindungsrecht sowie ein neuer Versieglungsfaktor. Das Raumordnungsrecht soll weiter digitalisiert und stärker auf Wohnbauland sowie resiliente Raumstrukturen ausgerichtet werden.
Wir beobachten das Verfahren weiter und berichten über wesentliche Entwicklungen. Sprechen Sie uns bei Fragen gerne an!
