Immobilienwirtschaftsrecht - OLG Frankfurt, Urteil vom 21.01.2019 – Az. 29 U 183/17

OLG Düsseldorf vs. OLG Frankfurt – Ersatzfähigkeit der fiktiven Mangelbeseitigungskosten im (Immobilien-) Kaufrecht?

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

Und wieder gibt es neue Entwicklungen in der Rechtsprechung zu dem Thema „fiktive Mangelbeseitigungskosten“. Diesmal im (Immobilien-) Kaufrecht. Der vorgenannten Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Parteien schlossen einen Kaufvertrag über eine Immobilie und vereinbarten in § 4 des notariellen Kaufvertrages einen umfangreichen Gewährleistungsausschluss. Nach der Übergabe des Objekts stellte der Käufer und Kläger fest, dass die Dachtreppe und der Dachstuhl massiv vom Holzbock befallen sind. Auch ein massiver Kellerschwammbefall in Teilen der Küchenwände wurde nachgewiesen. Die vorstehenden Mängel wurden durch ein seitens des Klägers eingeholtes Privatgutachten bestätigt und die erforderlichen Mangelbeseitigungskosten wurden ermittelt. Ein arglistiges Verschweigen der vorgenannten Mängel durch den Verkäufer lag vor. Der Kläger nahm den Verkäufer und Beklagten auf Ersatz der durch den Privatgutachter ermittelten fiktiven Mangelbeseitigungskosten in Anspruch.

Die Klage wurde erstinstanzlich durch das LG Frankfurt abgewiesen. Weil die Entscheidung des LG Frankfurt erhebliche Verfahrensfehler aufwies, hat das OLG Frankfurt das Urteil des LG aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.

In materiell-rechtlicher Hinsicht führt das OLG Frankfurt zur Schadenshöhe aus, dass auch im Kaufrecht gegen eine Schadensberechnung auf Grundlage der fiktiven Mangelbeseitigungskosten durchgreifende Bedenken bestehen. Somit steht die Entscheidung im Widerspruch zu der Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 09.10.2018 – 24 U 194/17 (Update Immobilienwirtschaftsrecht, Januar 2019).

Das OLG Düsseldorf hat hierzu entschieden, dass es trotz der Entscheidung des VII. Zivilsenats des BGH vom 22.02.2018 im Kaufrecht bei dem Recht des Käufers verbleibt, fiktive Mangelbeseitigungskosten im Rahmen des „kleinen Schadensersatzes“ geltend machen zu können.

Das OLG Düsseldorf begründet seine Entscheidung damit, dass die Änderung der Rechtsprechung zu den fiktiven Mangelbeseitigungskosten auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts beruht.

Eine andere Rechtsauffassung vertritt nun das OLG Frankfurt.

Nach Auffassung des OLG Frankfurt handelt es sich bei der Frage der Ersatzfähigkeit der „fiktiven Mangelbeseitigungskosten“ und der damit verbundenen Frage des gestörten Äquivalenzverhältnisses und einer möglichen Überkompensation des Schadens durch Zubilligung der fiktiven Mangelbeseitigungskosten um eine allgemeine Frage des Schadensrechts, die sich für das Kaufrecht in gleicher Weise stellt, wie für das Werkvertragsrecht.

In diesem Zusammenhang hat der 5. Zivilsenat des BGH in der Vergangenheit stets ausgesprochen, dass der Nacherfüllungsanspruch im Kaufrecht und im Werkvertragsrecht inhaltsgleich ist. Hieraus folgt nach Auffassung des OLG Frankfurt, das hinsichtlich des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung eine Differenzierung nicht überzeugt. Diese gelte insbesondere für die Frage einer möglichen Überkompensation durch Zuerkennung von fiktiven Mangelbeseitigungskosten, die den VII. Senat des BGH im Urteil vom 22.02.2018 von der Abkehr seiner bisherigen Rechtsprechung veranlasst haben.

Eine solche – gegen das schadensrechtliche Bereicherungsverbot verstoßende – Überkompensation drohe auch im Kaufrecht. Eine solche Überkompensation sei insbesondere dann gegeben, wenn die Nacherfüllung zwar hohe Kosten verursacht, aber nicht zu einer nachhaltigen Wertsteigerung der Sache führt. Dies sei auch im Kaufrecht der Fall, weshalb eine Schadensberechnung auf Grundlage der „fiktiven Mangelbeseitigungskosten“ nach Auffassung des OLG Frankfurt auch im Kaufrecht abzulehnen sei.

Praxistipp

Nachdem der BGH nun in seiner Grundsatzentscheidung zum Werkvertragsrecht abschließend geklärt hat, dass der Ersatz fiktiver Mangelbeseitigungskosten nicht mehr in Betracht kommt, steht eine abschließende Entscheidung im Kaufrecht weiterhin aus.

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