Seit dem 1. September 2026 gilt in Nordrhein-Westfalen eine novellierte Bauordnung (BauO NRW). Sie erleichtert insbesondere die Umnutzung und Aufstockung bestehender Gebäude, erweitert die Genehmigungsfreistellung und führt eine Genehmigungsfiktion im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ein. Für Bauherrschaften, Projektentwickler und die am Bau Beteiligten bedeutet das mehr Spielraum und klarere Fristen – zugleich aber mehr Eigenverantwortung für die Einhaltung des öffentlichen Baurechts.
Neuausrichtung bei den anerkannten Regeln der Technik
§ 3 BauO NRW, der die „allgemeinen Anforderungen“ oder Grundpflichten an bauliche Anlagen normiert, wird neu gefasst. § 3 Abs. 2 BauO NRW alte Fassung (a.F.), der bisher zur Wahrung der Grundpflichten aus § 3 Abs. 1 eine umfassenden Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik vorgab, wurde gestrichen. Die Grundpflichten aus § 3 Abs. 1 BauO NRW werden hingegen beibehalten. Die Grundpflichten werden auch weiterhin konkretisiert durch die Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (§ 88 Abs. 1 BauO NRW). Nach Angaben der Gesetzesbegründung nehmen diese nur 10 Prozent des geltenden DIN-Regelwerks in Bezug und betreffen nur sicherheitsrelevante Vorgaben. Im Ergebnis sollen daher bauordnungsrechtlich 90 Prozent des DIN-Regelwerks entfallen und so ein wirtschaftlicheres Bauen erleichtert werden (LT-Drs. 18/17474, S. 127).
Doch Vorsicht: Die Erleichterung betrifft das Bauordnungsrecht. Andere Grundlagen wie bauvertragliche Vereinbarungen oder Versicherungsbedingungen bleiben unberührt.
Bauen im Bestand: mehr Wohnraum durch Umnutzung und Aufstockung
Die Novelle erleichtert vor allem die Nachnutzung bestehender Gebäude und soll so die Schaffung von Wohnraum erleichtern. Die Gesetzesbegründung spricht insoweit von einer „Umbauordnung“.
Werden Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen – etwa ehemalige Büro- oder Ladenflächen – in bestehenden Gebäuden zu Wohnraum umgenutzt oder geändert, gelten gem. § 47 Abs. 6 BauO NRW für die bestehende Bauteile zahlreiche Anforderungen nicht. Das betrifft insbesondere Abstandsflächen, Wärme-, Schall- und Erschütterungsschutz, tragende Bauteile, Außenwände, Brandwände, Decken und Dächer. Für die als Rettungswege genutzten Fenster wird zudem ein reduziertes Mindestmaß von 0,8 m x 1,0 vorgegeben (§ 37 Abs. 5 S. 2 BauO NRW). Neue Bauteile müssen hingegen grundsätzlich den heutigen Anforderungen entsprechen.
Auch die erstmalige Aufstockung bestehender Gebäude um höchstens ein Geschoss zur Schaffung von Wohnraum wird erleichtert, § 47 Abs. 7 BauO NRW. Das neue Geschoss wird nach der bisherigen Gebäudeklasse beurteilt, sodass die Aufstockung keine strengeren Anforderungen durch den Wechsel der Gebäudeklasse auslöst. Zudem gelten verschiedene Erleichterungen im Brandschutz. Der zweite Rettungsweg z.B. muss jedoch weiterhin nachgewiesen werden.
Stärkung des Bestandsschutzes
Der Bestandsschutz wird gestärkt. Bei rechtmäßig bestehenden Anlagen dürfen Anpassungen an die aktuellen bauordnungsrechtlichen Vorschriften gem. § 59 Abs. 1 BauO NRW nur verlangt werden, wenn dies im Einzelfall zur Abwehr erheblicher Gefahren für Leben oder Gesundheit erforderlich ist – bisher reichte eine (einfache) Gefahr für Leben und Gesundheit.
Bei wesentlichen Änderungen bestehender Anlagen dürfen nach dem neuen § 59 Abs. 2 BauO NRW Anforderungen an die nicht von der Änderung berührten Teile grundsätzlich nur noch aus Gründen der Gefahrenabwehr gestellt werden. Zudem soll eine neue statische oder brandschutztechnische Beurteilung für sich genommen noch keine „wesentliche Änderung“ ausmachen. Außerdem soll für Modernisierungsvorhaben von Nachrüstungsanordnungen abgesehen werden, wenn sie die Modernisierung erheblich erschweren würden.
Digitalisierung des Antragsverfahrens
Das Bauantragsverfahren wird digitalisiert. Bauanträge sind nunmehr (nur noch) elektronisch bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen (§ 70 Abs.1 BauO NRW). Nur in Ausnahmefällen können ergänzende Unterlagen in Papierform verlangt werden, wenn eine Bearbeitung sonst nicht möglich ist.
Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren
Für Bauanträge im vereinfachten Genehmigungsverfahren, die ab dem 1. September 2026 eingereicht wurden, wird erstmalig das Instrument einer Genehmigungsfiktion eingeführt.
Die Bauaufsichtsbehörde muss über einen Bauantrag grundsätzlich innerhalb von drei Monaten, im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren innerhalb von sechs Wochen entscheiden. Die Frist beginnt gem. § 72 Abs. 2 Satz 2 BauO, sobald die Bauvorlagen vollständig sind und die erforderlichen Stellungnahmen und Mitwirkungen vorliegen. Die Vollständigkeit der Bauvorlagen ist jetzt in § 71 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW legaldefiniert und erreicht, wenn die Unterlagen in einer Weise prüffähig sind, dass sie sich zu allen rechtlich relevanten Aspekten des Vorhabens verhalten, und die Behörden in die Lage versetzen, den Bauantrag unter Berücksichtigung dieser Vorgaben näher zu prüfen. Fachliche Einwände und Nachfragen stehen der Vollständigkeit nicht entgegen (so auch die Definition im Immissionsschutzrecht, § 7 Abs. 2 der 9. BImSchV).
Läuft die Entscheidungsfrist ab, hatte dies bisher keine unmittelbaren Folgen, sondern ermöglichte eine sog. Untätigkeitsklage vor dem Verwaltungsgericht. Dies ändert sich mit der Bauordnungsnovelle, die für das vereinfachte Verfahren eine Genehmigungsfiktion einführt. Dafür verweist § 74 Abs. 3 BauO auf die allgemeine Vorschrift des § 42a Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) , der den Eintritt der Fiktion nach drei Monaten vorsieht. Der Fristbeginn ist an den o.g. Beginn der Entscheidungsfrist geknüpft. Voraussetzung für den Eintritt der Genehmigungsfiktion ist ferner, dass ein erforderliches gemeindliches Einvernehmen vor Fristablauf erteilt oder ordnungsgemäß ersetzt wurde. Beantragte Abweichungen werden von der Fiktion nur erfasst, wenn dies ausdrücklich beantragt wurde.
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, gilt eine Genehmigung als erteilt. Eine Bescheinigung darüber ist unverzüglich von Amts wegen schriftlich oder elektronisch auszustellen.
Da das vereinfachte Genehmigungsverfahren für die meisten aller Bauanträge gilt, hat die Fiktion eine hohe praktische Relevanz und kann Bauherren in vielen Fällen helfen, in denen sie, bspw. aufgrund personeller Engpässe auf Seiten der Behörde, sonst lange auf eine Genehmigung (und damit auf den Baubeginn) warten mussten. Zu beachten ist aber, dass mit der Genehmigungsfiktion keine Fiktion verbunden ist, dass das Bauvorhaben auch materiellrechtlich allen Vorgaben der BauO entspricht. Auch aus diesem Grund kann die Bauherrschaft auf eine Fiktion verzichten und die Erteilung einer Baugenehmigung abwarten.
Genehmigungsfreistellung wird weiter gefasst
Die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW ist deutlich weiter gefasst. Während die Freistellung bisher auf bestimmte Vorhaben beschränkt war, kann sie nun unter den gesetzlichen Voraussetzungen für die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von fast allen Anlagen gelten; ausgenommen bleiben insbesondere Sonderbauten sowie bestimmte Vorhaben im angemessenen Sicherheits- oder Achtungsabstand eines Betriebsbereichs nach Störfallrecht. Zusätzlich sind im Anwendungsbereich des § 34 BauGB Änderungen und Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich Dachgauben genehmigungsfrei möglich. Gleiches gilt – unter den besonderen Voraussetzungen des § 63 – für privilegierte Freiflächen-Solaranlagen nach § 35 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. b und Nr. 9 BauGB.
Voraussetzung ist in der Regel ein geeigneter Bebauungsplan und eine gesicherte Erschließung. Bei den Sonderfällen für Dachgeschosse und Freiflächen-Solaranlagen reicht die gesicherte Erschließung. Die Gemeinde kann aber in allen Fällen innerhalb eines Monats erklären, dass ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren durchgeführt wird.
Eine Genehmigungsfreistellung ist keine materielle Genehmigungsbestätigung: Die Bauherrschaft und die am Bau Beteiligten müssen die öffentlich-rechtlichen Anforderungen selbst einhalten.
Mehr Spielraum für Abweichungen
Abweichungen von den Vorgaben der BauO sollen künftig (nochmals) erleichtert werden. Dazu wurde § 69, der bereits einige Änderungen durchlaufen hat, erneut überarbeitet. Insbesondere ist er nunmehr als „Soll“-Vorschrift ausgestaltet. Damit ist der Ermessensspielraum der Behörden bei der Zulassung von Abweichungen künftig stark eingeschränkt. Eine Abweichung soll immer dann zulassen werden, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und bei Würdigung sowohl gesetzlich definierter überragender öffentlicher wie auch öffentlich-rechtlich geschützter nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen des § 3 Satz 1 vereinbar ist. der Zweck der jeweiligen Vorschrift sowie öffentliche und geschützte nachbarliche Interessen gewahrt bleiben. Über einen vollständigen Abweichungsantrag ist grundsätzlich innerhalb von sechs Wochen zu entscheiden.
Ineinandergreifen von Bau-Turbo und BauO NRW
Die bundesrechtliche Sonderregelung des sogenannten Bau-Turbos (§ 246e BauGB, wir berichteten hier) wird durch § 89a BauO NRW verfahrensrechtlich ergänzt. Die Bauaufsichtsbehörde muss die Gemeinde unverzüglich zur Entscheidung über ihre Zustimmung nach § 36a BauGB auffordern. Die Frist für die Baugenehmigung und – im vereinfachten Verfahren – für die Genehmigungsfiktion endet in diesen Fällen frühestens einen Monat nach der Entscheidung der Gemeinde oder nach Ablauf der maßgeblichen Zustimmungsfrist. Das gilt entsprechend für Vorhaben nach § 246e BauGB. Bei bestimmten Vorhaben mit erheblichen Umweltauswirkungen kann die Bauaufsichtsbehörde den Fristenlauf aussetzen, wenn die Frist trotz sachgerechter Beschleunigung nicht eingehalten werden kann.
Sonderregeln für sicherheitsrelevante Vorhaben
Für Anlagen, die der Landes- oder Bündnisverteidigung dienen, gilt nach § 62 Abs. 1a BauO NRW Verfahrensfreiheit. Für Anlagen zu dienstlichen Zwecken der Bundespolizei, des Zivil- oder Katastrophenschutzes, der Unfallhilfe oder zur Abwehr sonstiger außergewöhnlicher Ereignisse zum Schutz der Bevölkerung sowie für Vorhaben mit besonderer öffentlicher Zweckbestimmung nach § 37 BauGB gilt ein besonderes Kenntnisgabeverfahren: Die Vorhaben sind der oberen Bauaufsichtsbehörde vor Baubeginn in geeigneter Weise zur Kenntnis zu bringen. Eine Zustimmung entfällt, wenn die Gemeinde nicht widerspricht, die Nachbarn zustimmen und keine Öffentlichkeitsbeteiligung vorgeschrieben ist. Die Verantwortung für die Einhaltung des übrigen öffentlichen Rechts bleibt bei der Baudienststelle beziehungsweise der Bauherrschaft.
