Mietrecht

Mietvertrag zur Flüchtlingsunterbringung kein Wohnraummietvertrag

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

BGH, Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18

Der BGH hatte über die Qualifizierung eines Mietvertrages im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen sowie über die Wirksamkeit von Kündigungsverzichtsklauseln zu entscheiden.

Im zugrundeliegenden Fall vermietete die Klägerin der beklagten Stadt ein Wohnhaus, in welchem kommunal zugewiesene Flüchtlinge untergebracht werden sollten. Die Parteien schlossen am 26.01.2016 einen als „Mietvertrag über Wohnräume“ bezeichneten Vertrag, in dem ein beidseitiger ordentlicher Kündigungsverzicht von 60 Monaten vereinbart war.

Aufgrund des Rückgangs der Flüchtlingszahlen im Laufe des Jahres 2016 fand keine Belegung des Objekts mehr statt, so dass die Beklagte unter dieser Begründung die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aussprach. Sie forderte die Klägerin zudem auf, einer Mietreduzierung zuzustimmen, da die vereinbarte Kaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um 112 % übersteige. Zuletzt kündigte sie das Mietverhältnis außerordentlich in Folge der Weigerung der Klägerin der Mietreduzierung zuzustimmen. Die Klägerin machte daraufhin klageweise die rückständigen Mietzinsansprüche geltend.

Die zugelassene Revision hat keinen Erfolg. Der BGH bestätigt die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Vertrag vorliegend nicht als Wohnraummietverhältnis gemäß § 549 Abs.1 BGB einzuordnen ist, sondern vielmehr als allgemeines Mietverhältnis nach § 535 Abs.1 BGB. Zwar sei der Vertrag als Wohnraummietvertrag bezeichnet worden – für die Entscheidung, ob tatsächlich ein Wohnraummietverhältnis vorliege, käme es jedoch auf den Zweck an, den der Mieter mit der Anmietung verfolgt. Im zugrundeliegenden Fall hatte die Klägerin jedoch nicht die Absicht, die die Räume selbst zu Wohnzwecken zu nutzen – zumal eine juristische Person ohnehin keinen eigenen Wohnbedarf haben könne – sondern plante die angemieteten Räumlichkeiten zugewiesenen Flüchtlingen zu Wohnzwecken zu überlassen. Vor diesem Hintergrund sei nicht von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen. Auch der Schutzzweck des sozialen Mietrechts erfordere keine andere Beurteilung.

Da kein Wohnraummietverhältnis vorliege, werde die Beklagte durch den im mietvertraglich vereinbarten Kündigungsausschluss auf die Dauer von 60 Monaten auch nicht unangemessen benachteiligt i.S.v. § 307 Abs. 1 BGB. Die Höchstgrenze von 4 Jahren für die Befristung von Mietverträgen – die aus der gesetzgeberischen Wertung zur Staffelmiete gemäß § 557a Abs.3 BGB hervorgehe – gelte ausschließlich bei Wohnraummietverträgen. Außerhalb des Wohnraummietrechts stellen längere Vertragsbindungen keine unangemessene Benachteiligung dar. Aus § 544 BGB könne die Wertung geschlossen werden, dass bei Wohnraummietverträgen auch Laufzeiten von über 30 Jahren vereinbart werden können. Es könne also dahinstehen, ob die Regelung individualvertraglich ausgehandelt worden sei oder eine kontrollfähige AGB-Vertragsklausel vorliege. Die ordentliche Kündigung aufgrund des wirksamen Kündigungsausschlusses sei daher unwirksam.

Auch die außerordentliche Kündigung scheitert nach Ansicht des BGH: ein auffälliges Missverhältnis gemäß § 138 Abs.1 BGB sei vorliegend nicht gegeben, da es nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete ankäme, sondern auf die Miete, die auf dem Wohnungsmarkt für vergleichbare Unterkünfte zur Abdeckung des Wohnbedarfs von Flüchtlingen gelte.

Praxistipp

Die Entscheidung steht im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH, wonach bei einem Wohnraummietverhältnis ein beidseitiger ordentlicher Kündigungsverzicht lediglich bis zu 47 Monaten vereinbart werden darf. Auch führt der BGH seine Rechtsprechung fort, was die Einordnung eines Vertrags als Wohnraummietvertrag anbelangt.

Es ist nachvollziehbar und richtig, dass bei einem allgemeinen Mietvertrag ein längerer Kündigungsausschluss möglich sein muss. Im vorliegenden Fall trug die beklagte Stadt das Verwendungsrisiko der Mietsache und damit die Folgen des Rückgangs der Flüchtlingszahlen. Die Parteien hätten allerdings bei der Vertragsgestaltung individuelle Kündigungsregelungen zur Abfederung dieses Risikos treffen können.

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