Immobilientransaktionen - OLG Köln, Urt. v. 29.11.2018 – 3 U 24/18

Mieterliste mit Mieterverträgen ist Beschaffenheitsvereinbarung in Immobilienkaufverträgen

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

Im Jahr 2013 schlossen Kläger und Beklagte einen Kaufvertrag über ein Mehrfamilienhaus. In diesem Kaufvertrag wurde die Haftung der Verkäuferin für Sachmängel ausgeschlossen. Zugleich wurde eine Mieterliste, in der die jeweiligen Mieterträge der einzelnen Mietverhältnisse aufgeführt waren, dem Kaufvertrag als Anlage beigefügt.

Wörtlich hieß es im Kaufvertrag: „Miet- und Pachtverhältnisse sind bekannt und werden übernommen. Eine Kopie der Aufstellung der Mietverhältnisse ist dieser Urkunde als Anlage beigefügt“. In dieser Anlage „Mieterliste“ fand sich unter anderem die Angabe „Jahresnettomiete 60.796 Euro“. Die Verkäuferin wies den Käufer im Kaufvertrag darauf hin, dass ihr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht alle Originalmietverträge vorlägen. Nach Besitzübergang stellte sich heraus, dass die tatsächliche Miete lediglich 47.314,32 Euro betrug. Der Käuferin machte daraufhin die Differenz gegenüber der Verkäuferin geltend und obsiegte in zweiter Instanz. Der Verweis der Verkäuferin auf den vereinbarten Haftungsausschluss ging ins Leere, da die beigefügte Mieterliste eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellte und sich der Haftungsausschluss hierauf nicht erstreckte.

Praxistipp

Haftungsbegrenzungen oder Haftungsausschlüsse in Kaufverträgen über vermietete Immobilien sind (derzeitiger) Marktstandard. Der Verkäufer einer Immobilie möchte durch die Veräußerung mit dieser abschließen. Umso wichtiger ist daher die Wirksamkeit der Vereinbarung für einen Verkäufer. Zugleich hat ein Käufer ein Interesse an der Kenntnis der Mietverhältnisse, da ein solcher Kaufvertrag in aller Regel in der Erwartung geschlossen wird, die Mietverhältnisse fortzuführen und die entsprechenden Mieten zu vereinnahmen. Auf Seiten eines Verkäufers ist daher in der Vertragsgestaltung darauf zu achten, Gewährleistungsausschlüsse nicht durch Beschaffenheitsvereinbarung, wie im vorliegenden Fall, auszuhöhlen. Hierzu bietet es sich an, auf die Prüfungsmöglichkeit des Käufers vor Vertragsschluss zu verweisen und nach Möglichkeit Mieterlisten nicht zum Kaufvertrag zu nehmen. Sollte dies dennoch erfolgen, so sollte die Unverbindlichkeit der Angaben im Vertragsdokument unter Verweis auf die Prüfungsmöglichkeit des Käufers kenntlich gemacht werden.

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