Immobilienwirtschaftsrecht - BGH, Urt. v. 14.11.2018 – VIII ZR 109/18

Kündigungsverzicht im Grundstückskaufvertrag ist echter Vertrag zu Gunsten des Mieters

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

Die Beklagten mieteten im Jahr 1981 von einer der Rechtsvorgängerinnen der Kläger die Erdgeschosswohnung eines Siedlungshauses mit zwei Wohnungen. Der Beklagte zu 2 hat als ehemaliger Bergmann einen sogenannten Bergmannsversorgungsschein.

Die Kläger erwarben das Siedlungshaus von der Stadt Bochum als Voreigentümerin mit notariellem Kaufvertrag vom 4. Juli 2012. Der Kaufvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen: „Dem Käufer ist ferner bekannt, dass im Hause „H. eine Wohnung im Erdgeschoss an die Eheleute L. und M. D. vermietet ist (Vertragsbeginn 16.06.1981). Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen.“

Mit Schreiben vom 25. Februar 2015 kündigten die Kläger nach § BGB § 573a Abs.1 BGB („Zweiwohnungskündigungsprivileg“). Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Sie machen geltend, in dem notariellen Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 sei zu ihren Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, das sie den Klägern entgegenhalten könnten und das der Kündigung deshalb entgegenstehe.

Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung rückständiger Miete gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung der Räumungs- und Herausgabeklage gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter.

Der BGH hat die Revision zurückgewiesen. Den Käufern stehe gegen die Mieter kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, da die Kündigung der Käufer unwirksam sei. Der Kündigung stehe das im notariellen Kaufvertrag zwischen der Stadt Bochum und den Käufern vereinbarte lebenslange Wohnrecht der Mieter entgegen, welches als Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB ausgestaltet wurde. Mit dieser Klausel sollte nicht nur eine Verpflichtung der Käufer gegenüber der Stadt Bochum vereinbart werden – vielmehr sollten auch eigene Rechte der Mieter begründet werden, die die Mieter den Käufern direkt entgegenhalten könnten.

Dafür spreche bereits der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme des Mietverhältnisses durch die Käufer die Rede sei. Auch die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter sowie die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer sprechen dafür, dass mit dieser Regelung eine Absicherung in der Form einer unmittelbaren Wirkung des Kündigungsausschlusses den Käufern gegenüber gewollt sei. Unerheblich sei jedoch, dass der Mietvertrag kein lebenslanges Wohnrecht vorsieht. Zweifellos stehe fest, dass mit der kaufvertraglichen Regelung ein über den gesetzlichen Mieterschutz hinausgehendes lebenslanges Wohnrecht der Mieter und dessen Übernahme durch die Käufer im Rahmen des Mietvertragsübergangs festgelegt werden sollte. Der Mieter solle auch selbst Schutzrechte erhalten, weshalb ein echter Vertrag zu Gunsten Dritter vorliege.

Daran würde sich auch nichts ändern, wenn es sich (wie die Kläger behaupten) bei den streitbefangenen Bestimmungen aufgrund der Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen für ähnliche Siedlungshäuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt haben sollte. Es handle sich weder um eine überraschende Klausel, noch sei diese unangemessen.

Praxistipp

Ob es sich bei einer vertraglichen Regelung um einen Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB handelt, aus dem ein Dritter ein unmittelbares Leistungsforderungsrecht erwirbt, ist durch Auslegung zu ermitteln (§§ 133, 157 BGB). Damit Vertragsklauseln in Immobilienkaufverträgen drittschützende Wirkung entfalten, müssen diese eindeutig formuliert sein. In einem Fall, über den das LG Stuttgart zu entscheiden hatte (Urteil vom 20.11.2013 – 13 S 120/13), mangelte es an diesem Erfordernis. Das Gericht nahm bei einer Sozialcharta, in der sich der Erwerber verpflichtete, im Durchschnitt über alle Wohnungen die Mieten nur um einen bestimmten Betrag zu erhöhen, keinen echten Vertrag zugunsten Dritter an.

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