Immobilientransaktionen

Keine Aufklärungspflicht des Verkäufers über gekündigte Gebäudeversicherung

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

BGH, Urteil vom 20.03.2020 – V ZR 61/19
Im März dieses Jahres hatte der BGH über den Umfang der Hinweispflichten des Verkäufers im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages zu entscheiden.

Im konkreten Fall haben die Beklagten der Klägerin ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Versicherer die von den Beklagten unterhaltene Wohngebäudeversicherung gekündigt – hierüber haben die Beklagten die Klägerin jedoch nicht informiert. Der Versicherungsschutz des Gebäudes endete damit wenige Tage nach dem vereinbarten Gefahren- und Besitzübergang, ohne dass eine neue Gebäudeversicherung abgeschlossen wurde. Einen Monat später ereignete sich nach Aussage der Klägerin aufgrund eines Unwetters ein Schaden am Dach des Hauses. Die Klägerin machte klageweise die Beseitigungskosten in Höhe von ca. 38.000,00 € gegen die Beklagten geltend.

Die Klage blieb jedoch in sämtlichen Instanzen erfolglos. Der BGH bestätigt die Annahme der Vorinstanzen, dass der Klägerin keine Schadensersatz- oder Minderungsansprüche gemäß §§ 437 ff. BGB wegen eines Sachmangels zustehe, da der Schaden zu einem Zeitpunkt eingetreten ist, als der Gefahrenübergang auf die Klägerin bereits erfolgt ist.

Schadensersatzanspruche nach § 280 Abs.1 BGB wegen Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht scheiden ebenfalls aus. Denn es besteht grundsätzlich keine vertragliche Verpflichtung des Verkäufers, die Kaufsache zu versichern. Soweit nicht anders vereinbart, ist er ebenfalls nicht dazu verpflichtet, eine bestehende Versicherung aufrecht zu erhalten bzw. nach Kündigung der Versicherung durch den Versicherer eine neue Versicherung abzuschließen. Eine solche Verpflichtung lässt sich auch nicht aus § 95 Abs. 1 VVG ableiten. Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber automatisch in einen bestehenden Versicherungsvertrag ein – Sinn und Zweck der Regelung ist es, ihn vor einer Versicherungslücke zu bewahren. Dem Verkäufer steht es jedoch weiterhin zur Disposition, den Versicherungsvertrag aufzugeben. Dementsprechend waren die Beklagten nicht verpflichtet, die Klägerin über den Wegfall des Versicherungsschutzes zu informieren, solange sie sich nicht diesbezüglich erkundigt haben.

Praxistipp

Informationspflichten des Verkäufers bestehen nicht, wenn es sich um Umstände handelt, die in den Verantwortungsbereichen des Käufers fallen und für die er nach der Verkehrsauffassung keine Information erwarten durfte. Möchte der Käufer eine bestehende Versicherung weiter nutzen, sollte er sich im Rahmen der Ankaufsprüfung beim Verkäufer über das (Fort)Bestehen des Versicherungsschutzes erkundigen. Aufklärungspflichten bestehen jedoch dann, wenn der Verkäufer bei Kaufvertragsschluss erklärt hat, dass die entsprechende Versicherung (fort)besteht oder der Kaufvertrag einen entsprechenden Hinweis enthält. Dies sollte er ernst nehmen, da er ansonsten Schadensersatzansprüchen ausgesetzt ist. Der Fall verdeutlicht, wie wichtig es ist, bei der Due Diligence den Zeitraum zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Eigentumsübergang in den Blick zu nehmen.

Aktuelles
Pressemitteilung 16.12.2019 Aulinger Fellows Stipendium 2020
Aulinger Insights 14.08.2019 Ausbildungsstart 2019 bei Aulinger
Pressemitteilung 08.07.2019 Aulinger-Preis 2019
News 27.05.2019 Whistleblower
Pressemitteilung 25.03.2019 Neue Managing Partner bei Aulinger