Gewerberaummietrecht

Kein Mietvertragseintritt des Erwerbers gemäß § 566 Abs.1 BGB in bloßes Nutzungsrecht über gemeinschaftlich genutzte Fläche zwischen Grundstücken

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

BGH, Urteil vom 04.09.2019 – XII ZR 52/18.
Im zugrundeliegenden Sachverhalt streiten die Parteien über die Wirksamkeit der vermieterseitig ausgesprochenen Kündigung eines Gewerberaummietvertrages.

Die Klägerin mietete im Jahr 2004 zu gewerblichen Zwecken von der Rechtsvorgängerin der Beklagten einen Gebäudekomplex, der sich auf mehrere Grundstücke erstreckt (hier vereinfacht als Grundstück 1 und Grundstück 2 bezeichnet). Die Mietdauer betrug 10 Jahre zum 31.03.2017 mit einer viermaligen Verlängerungsoption für die Klägerin um jeweils 5 Jahre. Zudem wurde der Klägerin im Mietvertrag ein Nutzungsrecht gewährt über Anlieferungsflächen (hier als Grundstück 3 bezeichnet) – diese zählten jedoch ausdrücklich nicht Gegenstand des Mietvertrages. Im Rahmen des Insolvenzverfahrens über das Vermietervermögen wurden am 31.10.2014 die streitgegenständlichen Grundstücke an zwei Erwerber veräußert: die Beklagte zu 1 erwarb die Grundstücke 1 und 2; das Grundstück 3 erwarb die Beklagte zu 2. Zunächst kündigte die Beklagte zu 1 das Mietverhältnis nach § 111 S.1 InsO i.V.m. § 580a Abs.2 BGB zum 30.09.2015. Die Klägerin wies die Kündigung mangels Vollmachtsvorlage zurück. Auch die zweite Kündigung der Beklagten zu 1 wies die Klägerin zurück, weil die Beklagte zu 2 die Kündigung nicht miterklärt habe. Daraufhin erfolgte eine gemeinsame Kündigung durch die Beklagte zu 1 und die Beklagte zu 2 zum 31.12.2015, welche die Klägerin erneut zurückwies.

Die Berufungsinstanz war der Auffassung, dass die Beklagte zu 2 durch den Erwerb des Grundstücks 3 in das bestehende Mietverhältnis als weiterer Vermieter neben die Beklagte zu 1 gemäß §§ 566 Abs.1, 578 Abs.2 S.1 BGB eingetreten ist und die Kündigung hätte miterklären müssen.

Dieser Auffassung widerspricht der BGH unter Verweis auf den Wortlaut und den Schutzzweck von § 566 BGB. Die zu Anlieferungszwecken genutzte Fläche auf dem Grundstück 3, die im Eigentum der Beklagten zu 2 stand, gehört nicht zum vermieteten Wohnraum i.S.d. § 566 Abs.1 BGB, da diese Fläche weder im Mietvertrag noch in der später abgeschlossenen Nachtragsvereinbarung als Mietgegenstand bezeichnet wurde. Zwar erstreckt sich bei Raummietverhältnissen das Recht des Mieters auch ohne gesonderte Abrede auf die Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen. Der BGH stellt jedoch klar, dass diese zur Mitbenutzung überlassenen Flächen nicht zum Gegenstand des Mietvertrages gehören. Auch wurde der Klägerin diese Fläche nicht „überlassen“ i.S.d. § 566 Abs.1 BGB. Diese Tatbestandsvoraussetzung dient dem Publizitätserfordernis und ermöglicht es dem Erwerber aus der Besitzlage abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Für eine solche Überlassung hätte der Klägerin die Möglichkeit eingeräumt werden müssen, die Anlieferungsflächen auf dem Grundstück 3 insbesondere auch unter Ausschluss des Vermieters zu benutzen.

Von einer solchen Überlassung ist vorliegend nicht auszugehen, da der Klägerin lediglich gestattet wurde die Anlieferungsflächen mitzubenutzen – womöglich neben einer Vielzahl von weiteren Mietern. Im Rahmen der Auslegung des § 566 BGB dürfen nicht allein die Interessen des Mieters in den Blick genommen werden – vielmehr ist auch das Eigentumsrecht des Erwerbers zu berücksichtigen. Daher ist eine erweiternde Auslegung der Vorschrift nicht geboten, sodass lediglich die Beklagte zu 1 in das Mietverhältnis eingetreten ist. Die Kündigung zum 30.09.2015 war daher wirksam, da die Beklagte zu 1 berechtigt war das Mietverhältnis nach §111 InsO allein zu kündigen.

Praxistipp

Die enge Auslegung von § 566 BGB ist im vorliegenden Fall sachgerecht und entspricht den Interessen der Beteiligten. Das Recht des Mieters zur Mitbenutzung der Anlieferungsflächen ergibt sich nach wie vor aus dem Mietvertrag gegenüber dem Vermieter – da sich dieses Grundstück nach der Weiterveräußerung jedoch nicht im Eigentum des Vermieters befindet und er daher die Gebrauchsüberlassung nicht erfüllen kann, ist die Nutzung der Anlieferungsfläche durch den Mieter mittels einer gesonderten vertraglichen Vereinbarung mit dem Erwerber der Anlieferungsflächen abzusichern. Das Risiko, dass der Erwerber sich auf eine solche Abrede nicht einlässt, bestand bereits bei Abschluss des Mietvertrages und stellt daher keine Verschlechterung dar.

Es ist jedoch sachgerecht, dass der Eigentümer der Anlieferungsfläche nicht in das bestehende Mietverhältnis mit eintritt. Schließlich war mangels Besitzes ein Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht erkennbar. Bei der Mietvertragsgestaltung sind daher zukünftige Eigentumsentwicklungen – insbesondere bei Erstreckung des Mietobjektes über mehrere Grundstücke – in den Blick zu nehmen und sachgerecht zu gestalten.

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