Der Vermieter kündigt dem Mieter fristlos wegen Zahlungsverzugs und hilfsweise ordentlich. Nun gleicht der Mieter den Mietrückstand vollständig aus bzw. holt eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle ein und das innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage. Aufgrund der sog. „Schonfristregelung“ des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Die ordentliche Kündigung hingegen bleibt wirksam.
Eigentlich seit vielen Jahren ein juristisch geklärter Fall.
Rechtspolitisch entbrennen jedoch immer wieder für Diskussionen über (noch) mehr Mieterschutz. Auch Instanzgerichte urteilen in diese Richtung. So vertritt z.B. das LG Berlin II seit Jahren eine andere Auffassung, entschied mehrfach zugunsten der Mieter – und kassierte jetzt wiederholt eine Absage vom BGH mit Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23.
Der Fall:
Die Beklagten waren seit November 1994 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin und hatten für die Monate Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 ihre Miete nicht bezahlt
Mit Schreiben vom 8. Juni 2021 erklärte die Klägerin als Vermieterin sowohl die fristlose als auch hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund des Zahlungsverzugs. Am 30. Juni 2021 beglichen die Beklagten die ausstehenden Mietrückstände vollständig.
Das Amtsgericht gab -im Sinne der gefestigten BGH-Rechtsprechung- der Räumungsklage auf Grundlage der (hilfsweisen) ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses statt. Auf die dagegen eingelegte Berufung der Beklagten änderte das Landgericht das erstinstanzliche Urteil ab und wies die Klage ab. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision strebt die Klägerin nun die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils an.
Die Entscheidung:
Die Revision hatte erwartungsgemäß Erfolg – die Schonfristregelung gilt nach Ansicht des BGH nur für die außerordentliche Kündigung. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB sei hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar. Das LG Berlin II habe keinerlei neuen Argumente gegen die absolut herrschende Meinung vorgetragen.
