Am 30. Oktober 2025 ist das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und Wohnraumsicherung in Kraft getreten. Dieses Gesetz beinhaltet wesentliche Änderungen des BauGB , die die Zielsetzung verfolgen, die Schaffung von Wohnraum durch verschiedene Abweichungs- und Befreiungsmöglichkeiten zu beschleunigen und zu vereinfachen. Im Zentrum steht dabei der in § 246e BauGB neu eingeführte „Bau-Turbo“, der die wohl prominenteste Neuregelung darstellt. Hinzu kommen erweiterte Abweichungs- und Befreiungsmöglichkeiten zugunsten des Wohnungsbaus in §§ 31 und 34 BauGB sowie neue Instrumente zur Lösung von Lärmkonflikten.
§ 246e BauGB – der „Bau-Turbo“
Mit der BauGB-Novelle wird der neue § 246e BauGB eingeführt. Die Sonderregelung für den Wohnungsbau ist zunächst bis zum 31. Dezember 2030 befristet und ermöglicht Abweichungen vom bestehenden Bauplanungsrecht für Vorhaben, die der Schaffung von Wohnraum dienen. Darunter fallen neben der Errichtung von Wohngebäuden (Ziffer 1) auch die Erweiterung, Änderung, Erneuerung von zulässigerweise errichteten Gebäuden (Ziffer 2) sowie die Nutzungsänderung von baulichen Anlagen (Ziffer 3), sofern dies zusätzlichen Wohnraum schafft.
Um die Planungshoheit der Gemeinden als Ausfluss des Selbstverwaltungsrechts nach Art. 28 Abs. 2 GG zu wahren, hat der Gesetzgeber die Abweichung unter den Vorbehalt einer Zustimmung der betreffenden Gemeinde gestellt (§ 36a BauGB – dazu näher unten).
Mit dem „Bau-Turbo“ kann zugunsten des Wohnungsbaus von sämtlichen (!) Vorgaben des BauGB sowie von allen auf Grundlage des BauGB erlassenen Vorschriften – dies umfasst insbesondere die Vorgaben des BauNVO – abgewichen werden. Voraussetzung ist aber, dass die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Hier sind Belange wie beispielsweise der Immissionsschutz und gesunde Wohnverhältnisse von Bedeutung.
Die Abweichungsmöglichkeit in § 246e BauGB erstreckt sich auch auf Außenbereichsvorhaben. Aufgrund der besonderen Schutzbedürftigkeit des Außenbereichs sieht § 246e BauGB in Absatz 3 allerdings weitere Voraussetzungen vor. Zulässig ist eine Abweichung von § 35 BauGB und somit vom grundsätzlichen „Bauverbot“ im Außenbereich nur, wenn die Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 oder § 34 BauGB zu beurteilen sind, sprich im räumlichen Zusammenhang mit einem Plangebiet oder einem unbeplanten Innenbereich stehen. Erforderlich ist damit eine infrastrukturelle Anbindung. Diese ist laut der Gesetzesbegründung bei einer Entfernung bis zu von 100 m zu den vorgenannten Flächen anzunehmen.
Neue Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten in §§ 31 und 34 BauGB
Zudem schafft der Gesetzgeber in den §§ 31 und 34 BauGB neue Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten. Ziel ist vor allem die Nachverdichtung – etwa durch Aufstockungen oder Bebauung im Blockinneren („Hinterlandbebauung“).
§ 31 Abs. 3 BauGB, der bisher auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt beschränkt war, gilt nun bundesweit und ermöglicht erleichterte Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus. Anders als in § 31 Abs. 2 BauGB sind Befreiungen auch möglich, wenn die Grundzüge der Planung berührt werden. Zudem ist die Befreiung nicht nur im Einzelfall, sondern auch „in mehreren vergleichbaren Fällen“ möglich. Voraussetzungen ist allerdings auch für eine Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB u.a. die Zustimmung der Gemeinde.
§ 34 BauGB (Vorhaben im unbeplanten Innenbereich) enthält zwei neue Abweichungsmöglichkeiten vom Erfordernis des „Einfügens“, die ebenfalls jeweils in mehreren vergleichbaren Fällen anwendbar sind:
§ 34 Abs. 3a S. 1 Nr. 1 lit. b) BauGB erlaubt Änderungen an Bestandsgebäuden (nicht nur Wohngebäuden), wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar werden.
Gem. § 34 Abs. 3b kann, allerdings nur mit Zustimmung der Gemeinde (§ 36a BauGB), auch allgemein vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Spannend ist ein Vergleich zur Neuregelung in § 246 e BauGB. Es kann sich in Zukunft berechtigterweise die Frage gestellt werden, auf welche Norm die Abweichung am besten gestützt werden kann. Neben der Befristung des sog. „Bau-Turbos“ liegt ein Unterschied drin, dass die Abweichungsmöglichkeiten in §§ 31, 34 BauGB klarer definiert sind, wohingegen diese bei § 246 e BauGB offen sind und das gesamte Bauplanungsrecht erfassen. Die Zustimmung der Gemeinde ist in beiden Fällen einzuholen, mit Ausnahme des § 34 Abs. 3 a S. 1 Nr. 1 b) BauGB. § 246 e BauGB sieht darüber hinaus in Absatz 5 die Möglichkeit der Zulassung von mit dem Wohnungsbau verbundenen Einrichtungen vor. Dies ist im Rahmen der §§ 31, 34 BauGB nicht möglich.
Die Zustimmung der Gemeinde gem. § 36a BauGB
Die Zustimmung der Gemeinde ist für alle vorgenannten Abweichungen und Befreiungen erforderlich. Sie ist in § 36a BauGB geregelt und ist nicht mit dem gemeindlichen Einvernehmen im Sinne des § 36 BauGB zu verwechseln. Die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB kann im Gegensatz zu dem gemeindlichen Einvernehmen aus Gründen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung versagt werden. Eine Versagung des gemeindlichen Einvernehmens ist hingegen nur möglich, wenn das Vorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig wäre.
Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird. Besonders ist in diesem Zusammenhang, dass die Gemeinde der betroffenen Öffentlichkeit vor der Entscheidung über die Zustimmung Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Antrag innerhalb angemessener Frist – höchstens innerhalb eines Monats – geben kann. In diesem Fall verlängert sich die nach vorgenannte Entscheidungsfrist um die Dauer der Stellungnahmefrist.
Unter dem Begriff der Gemeinde versteht man grundsätzlich den Rat einer Gemeinde, sofern die Zuständigkeit nicht durch Satzung und Ratsbeschluss auf die Ausschüsse oder dem Bürgermeister übertragen wurde.
Neuregelungen zum Lärmschutz in §§ 9 und 216a BauGB
Lärmkonflikte – insbesondere beim Nebeneinander von Gewerbe/Industrie und Wohnen – gelten als ein zentrales Hemmnis für den Wohnungsbau. Die Novelle setzt deshalb stärker darauf, solche Konflikte bereits in der Planungsphase rechtssicher zu lösen.
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 23 lit. a) aa) BauGB können durch Bebauungsplan nun konkrete Immissionswerte verbindlich festgesetzt werden. Während bislang nur technische und bauliche Vorkehrungen zum Schallschutz (z.B. Lärmschutzwände) festgesetzt werden konnten (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB), soll es nunmehr also möglich sein, das an einem Standort höchstzulässige Immissionsniveau rechtsverbindlich zu bestimmen. Neu ist zudem, dass nach § 9 Abs. 1 Nr. 23 lit. a) BauGB in begründeten Fällen sogar Abweichungen von der TA Lärm zulässig sind. Die Maßstäbe dafür werden gesetzlich nicht näher eingeschränkt, die Grenze sollen nach der Gesetzesbegründung gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bilden.
§ 9 Abs. 1 Nr. 23 lit. a) bb) BauGB erlaubt zudem ausdrücklich die Festsetzung von Geräuschemissionskontingenten. Bisher wurden diese auf Grundlage der nach § 1 Abs. 4 BauNVO zulässigen Gebietsgliederung bestimmt, was jedoch – auch aufgrund umfangreicher Rechtsprechung – sehr fehleranfällig war. Die neue Regelung dürfte die Emissionskontingentierung erheblich erleichtern.
Für den Fall, dass ein Bebauungsplan, der von der TA Lärm abweichende Immissionswerte festsetzt, unwirksam wird, nachdem die Wohnbebauung bereits realisiert wurde, hat der Gesetzgeber mit § 216 a BauGB eine Risikoverteilung geschaffen. Ohne diese Regelung würden die emittierenden Gewerbe in diesem Fall aufgrund der dann bereits realisierten Wohnbebauung zu Lärmschutzmaßnahmen gezwungen und somit faktisch das Risiko für die Unwirksamkeit eines von der TA Lärm abweichenden Bebauungsplans tragen. Künftig ordnen die zuständigen Behörden im Einvernehmen lärmmindernde Maßnahmen an, die zur Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse erforderlich sind. Bestand die geräuschemittierende Anlage allerdings schon vor der Wohnbebauung, tragen die Kosten die Gemeinde, der Vorhabenträger des Wohnungsbauvorhabens oder andere Eigentümer. In der Praxis vorrangig wird aber wohl die Möglichkeit des § 216 a Abs. 4 BauGB sein, die klarstellt, dass eine Heilung des Bebauungsplans unberührt bleibt.
