MIETRECHT - BGH, Urteil vom 21.11.2018 – XII ZR 78/17

Formfragen im Zusammenhang mit der Optionsausübung bei Mietverträgen

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

In Gewerberaummietverträgen sind im Zusammenhang mit der Regelung von deren Laufzeit vielfach Regelungen zu Vertragsverlängerungsoptionen enthalten. In der Regel wird einseitig dem Mieter das Recht eingeräumt durch entsprechende Erklärung gegenüber dem Vermieter (meist mit konkreter Fristangabe) die Laufzeit des Vertrages um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern. In der Praxis stellt sich in diesem Zusammenhang immer wieder die Frage, welche Erfordernisse an die Form der Optionsausübung zu stellen sind. In seiner Entscheidung vom 21.11.2018 hat der BGH nunmehr zu dieser Frage unter mehreren rechtlichen Aspekten Stellung genommen und damit zur Rechtsklarheit und Rechtssicherheit beigetragen:

1. Im entschiedenen Fall war dem Mieter das Recht eingeräumt worden, die Verlängerung des Mietverhältnisses um zehn Jahre über den vertraglich vereinbarten Beendigungstermin hinaus zu verlangen, wenn er das Optionsrecht mindestens fünf Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausübt. Konkrete Regelungen über die Art und Weise, wie diese „Ausübung“ zu erfolgen habe, enthielt der Vertrag nicht. Wohl aber enthielt der Vertrag eine häufig anzutreffende Schriftformklausel mit folgendem Inhalt:

„Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Mietvertrages bedürfen der schriftlichen Vertragsform. Dies gilt auch für einen teilweisen Verzicht auf das Schriftformerfordernis.“

Es handelt sich um eine sog. doppelte Schriftformklausel. Zu derartigen Klauseln hatte sich der BGH erst im Januar 2017 zu einem Fall geäußert, in dem – wie es häufig vorkommt – eine solche Schriftformklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) im Vertrag enthalten war und hat dazu entschieden, dass in einem solchen Fall auch eine sog. doppelte Schriftformklausel die Parteien nicht daran hindert, mündlich vom schriftlichen Vertragsinhalt abweichende Vereinbarungen zu treffen (BGH, Beschluss vom 25.01.2017, AZ: XII ZR 69/16).

Ungeachtet der damit bestehenden Möglichkeit, sogar mündlich wirksam vertragsabändernde Absprachen zu treffen, ist von einer solchen Vorgehensweise dringend abzuraten, da eine solche mündliche abändernde Absprache, soweit sie nicht nur unwesentlich ist, zu einer Schriftformmangelhaftigkeit des gesamten Vertrages führt mit der Folge, dass der Vertrag von da an - ungeachtet der vereinbarten Laufzeit – von beiden Parteien mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann (§ 550 BGB). Einschränkungen dieses Kündigungsrechts unter dem Blickwinkel von Treu und Glauben (§ 242 BGB) kommen nur in seltenen Ausnahmefällen in Betracht.

Im Urteil vom 21.11.2018 hat der BGH nun klargestellt, dass die Ausübung eines vertraglich begründeten Optionsrechts nicht als „nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen“ des Mietvertrages anzusehen ist, da es sich bei der Ausübung eines vertraglich begründeten Optionsrechts nicht um eine den Vertragsinhalt abändernde Vereinbarung handelt, sondern um die Ausübung eines einseitig zu Gunsten einer Vertragspartei eingeräumten Rechts. Aus diesem Grunde hat der BGH klargestellt, dass vertragliche Schriftformklauseln auf Optionsausübungserklärungen gar nicht anzuwenden sind mit der Folge, dass das Optionsrecht wirksam ausgeübt wurde und sich der Mietvertrag dementsprechend um weitere zehn Jahre verlängert hatte.

2. In einem weiteren Schritt hat sich der BGH dann mit der bis dato umstrittenen Frage auseinandergesetzt, ob die nicht schriftformgerecht erklärte Optionsausübung möglicherweise zu einem Kündigungsrecht in Bezug auf den gesamten Mietvertrag gem. §550 BGB geführt hat. Nach dieser Vorschrift sind Mietverträge dann mit gesetzlicher Frist kündbar, wenn nicht ihr gesamter Inhalt schriftlich fixiert ist. Derartige Schriftformmängel treten in der Praxis insbesondere vielfach bei der Vereinbarung von Vertragsänderungen auf. Obwohl die Optionserklärung zu einer wesentlichen Änderung des Vertragsinhalts durch die zehnjährige Verlängerung von dessen Laufzeit geführt hat, nimmt der BGH einen Schriftformmangel des Vertrages nicht an. Der Grund dafür liegt darin, dass die Vertragsverlängerung nicht Folge einer vertraglichen Absprache zwischen den Parteien ist, sondern daraus resultiert, dass der Mieter einseitig von einem ihm vertraglich eingeräumten Gestaltungsrecht Gebrauch gemacht hat.

Praxistipp

Die Rechtsprechung des BGH ist zu begrüßen. Sie schafft Rechtssicherheit und beendet einen lange in Rechtsprechung und Literatur zu dieser Frage geführten Streit.

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