Immobilienwirtschaftsrecht/WEG-Recht

Das Grundbuchamt darf bei einer fehlerhaften Verwalterbestellung nicht per se von deren Nichtigkeit ausgehen

Fachbeitrag
Immobilienwirtschaftsrecht

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.10.2020 – 3 Wx 182/20

Sachverhalt

Ein Wohnungseigentümer veräußert seine Eigentumswohnung. Gemäß § 12 Abs. 1 WEG wurde als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass es hierzu der Zustimmung des Verwalters bedarf. Mit Schriftsatz vom 22.06.2020 beantragte der Vollzugsnotar unter anderem die Eigentumsumschreibung auf den Käufer unter Beifügung einer Zustimmungserklärung des Verwalters. Zum Nachweis der Verwalterbestellung wurde ein Protokoll der ordentlichen Eigentümerversammlung vom September 2016 unter dem Vorsitz des Verwalters vorgelegt. Bei der vorgenannten Eigentümerversammlung waren 944,59/1.000 Stimmenanteile anwesend. Weil die Beschlussfassung über die Wahl des Verwalters bei der Einberufung der Versammlung nicht als Tagesordnungspunkt aufgeführt war, wurde auf Antrag eines Eigentümers ein diesbezüglicher Tagesordnungspunkt mehrheitlich nachträglich aufgenommen. Allerdings waren hierbei nicht alle Stimmanteile anwesend.

Unter dem nunmehrigen „TOP 7“ wurde sodann mit 944,59/1.000 Stimmanteilen der Verwalter erneut bestellt. Mit Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt mitgeteilt, dass die Verwalterbestellung laut Protokoll der Eigentümerversammlung unwirksam sei. Nach Auffassung des Grundbuchamtes sei versäumt worden, die Wahl des Verwalters auf die Tagesordnung zu nehmen. Zwar sei dies mit den anwesenden Teilnehmern (944,59/1.000) nachgeholt worden. Weil nicht alle Stimmanteile anwesend gewesen sein, hätte dieser Tagesordnungspunkt aber nach Auffassung des Grundbuchamtes nicht aufgenommen werden dürfen. Einer offensichtlichen Nichtigkeit der Bestellung müsse das Grundbuchamt im Rahmen seiner Zuständigkeit nachgehen. Das Grundbuchamt hat den Parteien des Kaufvertrages aufgegeben, eine ordnungsgemäße Verwalterbestellung in der Form des § 29 GBO sowie die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung in der Form des § 29 GBO bzw. die Genehmigung der bereits erfolgten Zustimmung nachzuweisen. Gegebenenfalls könnten auch alle Miteigentümer der Veräußerung zustimmen. Einer entsprechend erhobenen Beschwerde der Parteien hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen und die Angelegenheit dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vorgelegt.

Entscheidung

Die eingelegte Beschwerde hat aus Sicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf bereits aus formellen Gründen Erfolg, weil die Zwischenverfügung nicht hätte ergehen dürfen. Das OLG Düsseldorf führt hierzu aus, dass eine Zwischenverfügung inhaltlich unzulässig ist, wenn die Beteiligten ernsthaft und endgültig zu erkennen geben, dass sie nicht gewillt sind, das vom Grundbuchamt beanstandete Eintragungshindernis zu beseitigen. In diesem Fall muss das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zurückweisen. Der Erlass einer Zwischenverfügung ist in diesem Fall nicht statthaft.

Aber auch in der Sache folgt das Berufungsgericht dem Grundbuchamt nicht. Die Verwalterbestellung ist vorliegend zwar fehlerhaft erfolgt, weil sie entgegen § 23 Abs. 2 WEG versehentlich nicht in die Tagesordnung aufgenommen worden war. Auch die Ergänzung der Tagesordnung während der laufenden Versammlung heilt diesen Fehler nicht.

Die fehlende Ankündigung der Verwalterbestellung in der Tagesordnung führt jedoch nicht dazu, dass der entsprechende Beschluss nichtig ist. Er führt lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses (vgl. § 23 Abs. 4 WEG) weil es sich bei der Ankündigung in der Tagesordnung um kein zwingendes Recht handelt.

Das Grundbuchamt darf bei Prüfung der zu beachtenden Eintragungsvoraussetzungen – außer im Falle einer bewussten, böswilligen Umgehung des Mitwirkungsrechts eines Wohnungseigentümers – von einer Nichtigkeit der Verwalterbestellung nicht grundsätzlich ausgehen. Im vorliegenden Fall lagen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass bewusst und böswillig Mitwirkungsrechte eines Wohnungseigentümers um- UPDATE Immobilienwirtschaftsrecht | 5 Kaufpreisaufteilung bei Immobilientransaktionen Im Rahmen von Immobilientransaktionen wird häufig nicht nur ein bestimmter Kaufpreis, sondern auch dessen Aufteilung auf Gebäude und Grund und Boden, vereinbart. Hintergrund ist, dass ein Gebäude – im Gegensatz zu Grund und Boden – ein abnutzbares Wirtschaftsgut darstellt. Für ein solches abnutzbares Wirtschaftsgut kann – wenn es zur Erzielung von Einkünften genutzt wird – steuerlich eine jährliche Abschreibung (sog. AfA) gem. § 7 EStG in Anspruch genommen werden, die die Steuerlast reduziert. Dabei ist nicht nur an eine Vermietung, sondern etwa auch an eine Nutzung für eigenbetriebliche Zwecke zu denken. Der Käufer eines solchen Objekts hat daher regelmäßig ein Interesse daran, dass der auf das Gebäude entfallende Teilbetrag möglichst hoch ausfällt, damit ihm ein entsprechend hohes Abschreibungspotenzial zur Verfügung steht. Die bisherige Praxis Nach ständiger Rechtsprechung ist die von den Parteien des Kaufvertrages vereinbarte Aufteilung des Kaufpreises grundsätzlich auch für steuerliche Zwecke anzuerkennen. Dies gilt jedoch nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Vereinbarung nicht der wirklichen Vorstellung der Parteien entspricht. Davon sei auszugehen, wenn die vereinbarte Kaufpreisaufteilung „die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint“. Dies haben die Finanzverwaltung und auch die Finanzgerichte bisher häufig mithilfe einer sog. Arbeitshilfe überprüft, die gangen werden sollten. Nur in diesem Fall wäre der Beschluss nichtig. Vorliegend handelt es sich ausweislich des Protokolls jedoch nur um ein Versehen, so dass der entsprechende Beschluss lediglich anfechtbar gewesen wäre.

Im Ergebnis hätte das Grundbuchamt die Zwischenverfügung nicht erlassen dürfen und die Eigentumsumschreibung vornehmen müssen.

Praxistipp

Auch nach der WEG-Reform verbleibt es dabei, dass fehlerhaft gefasste Beschlüsse aufgrund von Einberufungsmängeln nur zur Anfechtbarkeit aber nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses führen (§ 20 Abs. 4 WEG). Ein Eingriff in den Kernbereich der Teilnahme- und Stimmrechte des einzelnen Wohnungseigentümers liegt bei einem lediglich versehentlich nicht aufgenommen Tagesordnungspunkt nicht vor. Trotzdem sollte bei der Veräußerung von Wohnungseigentum und bei erforderlicher Verwalterzustimmung stets geprüft werden, ob die Zustimmung des Verwalters auch wirksam ist, mithin eine ordnungsgemäße und rechtswirksame Bestellung des Verwalters gegeben ist. Andernfalls droht der Erlass von Zwischenverfügungen seitens des Grundbuchamtes, welche die angedachte Transaktionsgeschwindigkeit erheblich beeinträchtigen können.

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