Ausgangspunkt der Entscheidung war der Abschluss eines Bauträgervertrages über zwei Eigentumswohnungen. Der Bauträgervertrag sah in § 9 vor, dass der Käufer die letzte Rate des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto des Notars zu zahlen habe. Die Auszahlung an den Bauträger sollte erfolgen, sobald dem Notar ein von dem Käufer unterschriebenes Abnahmeprotokoll vorliege, nach dem der Gegenstand der Eigennutzung und der Gegenstand der Gemeinschaftsnutzung vollständig hergestellt seien und keine Mängel vorlägen. Wenn sich bei der Abnahme Mängel zeigten, sollten die Parteien die mutmaßlichen Erledigungskosten schätzen und diesen Betrag im Abnahmeprotokoll festhalten. Der Notar sollte dann von der letzten Abschlagszahlung das Zweifache dieses Betrages einbehalten. Nachdem der Käufer vertragsgemäß die Schlussrate auf das Notaranderkonto zahlte und die Parteien ein Abnahmeprotokoll unterzeichneten, verlangte der Bauträger die Freigabe der Schlussrate durch den Käufer. Der Käufer verweigerte die Freigabe unter Verweis auf vorhandene Mängel. Das Landgericht Flensburg verurteilte den Käufer zur Freigabe. Hiergegen richtete sich die Berufung zum OLG Schleswig.
Mit Erfolg! Der Bauträger hat nach Auffassung des OLG Schleswig keinen Anspruch auf Freigabe der auf den Treuhandkonten hinterlegten Beträge. Dies ist auf die Unwirksamkeit der Klausel zur Zahlung der Schussrate auf ein Notaranderkonto zurückzuführen. Die Unwirksamkeit ergibt sich nicht aus § 12 MaBV. Die Vertragsklausel verstößt aber gegen § 309 Nr. 2 lit. a BGB. Danach ist eine Regelung unzulässig, die ein Zurückbehaltungsrecht des Vertragspartners des Verwenders aus § 320 BGB ausschließt oder einschränkt. Entscheidend ist, dass der Erwerber zu einer Zahlung gezwungen wird, auch wenn diese nicht sofort zur freien Verfügung des Bauträgers steht. Der gezahlte Betrag steht ihm nicht mehr zur Verfügung.
Privates Baurecht
Bauträgervertrag: Klausel zur Zahlung der Schlussrate auf ein Notaranderkonto unwirksam
Praxistipp
Mit seinem Urteil setzt sich das Oberlandesgericht in Widerspruch zu anderen Oberlandesgerichten (vgl. KG , Urt. v. 07.05.2019, 21 U 139/18). Das OLG Schleswig vertritt eine verbraucherfreundliche Position, die zukünftig Käufer für sich in Anspruch nehmen können. In Abhängigkeit von der zukünftigen Marktentwicklung sollten Bauträger überlegen, ob sie ihre Vertragsklauseln zur Zahlung der Schlussrate an das Urteil des OLG Schleswig anpassen.
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