UPDATE: Die Bundesregierung hat am 27. Mai 2026 den Kabinettsbeschluss zum „BauGB-Upgrade“ vorgelegt. Der nachfolgende Beitrag wurde entsprechend aktualisiert und bezieht sich auf den aktuellen Gesetzentwurf.
BauGB-Upgrade 2026: Neue Regeln für Bauvorhaben im Außenbereich
Am 27. Mai 2026 hat die Bundesregierung den Entwurf eines „Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts“ beschlossen. Einen Überblick über die wesentlichen Inhalte und Ziele des Entwurfs finden Sie hier.
Der nachfolgende Beitrag behandelt die geplanten Änderungen zum Flächennutzungsplan und zur Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich. Der Gesetzesentwurf sieht hierzu eine insgesamt veränderte Struktur des § 35 BauGB und eine erhebliche Aufwertung des Flächennutzungsplans vor. Zukünftig könnten etwa Transformationsvorhaben im Bereich der erneuerbaren Energien und der Elektromobilität sowie Rechenzentren vereinfacht zugelassen werden.
„Privilegierungsähnliche“ Wirkung des Flächennutzungsplans, § 5 Abs. 5 in Verbindung mit § 35 Abs. 1a BauGB-Entwurf
Bisher unterscheidet § 35 BauGB bei der Zulässigkeit von Außenbereichsvorhaben im Kern zwischen den „privilegierten“ und den „sonstigen“ Bauvorhaben. Die privilegierten Vorhaben sind in § 35 Abs. 1 BauGB abschließend aufgezählt und nur unzulässig, wenn ihnen öffentliche Belange „entgegenstehen“. Die „sonstigen“, nicht privilegierten Vorhaben, sind gem. § 35 Abs. 2 BauGB bereits unzulässig, wenn sie öffentliche Belange „beeinträchtigen“. Aus diesem Grund sind die privilegierten Vorhaben in der Regel planungsrechtlich zulässig, die sonstigen Vorhaben in der Regel unzulässig.
Der Gesetzesentwurf der Bundesregierung („BauGB-E“) sieht mit § 35 Abs. 1a in Verbindung mit § 5 Abs. 5 BauGB-E die Einführung einer weiteren Kategorie der Außenbereichsvorhaben vor, über welche die Gemeinden die Zulässigkeit von Außenbereichsvorhaben stärker über den Flächennutzungsplan steuern können.
Nach § 5 Abs. 5 BauGB-E sollen die Gemeinden in ihren Flächennutzungsplänen Sonderbauflächen für bestimmten Vorhaben (etwa Rechenzentren, s.u.) darstellen können, die in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung die Wirkungen gemäß § 35 Abs. 1a BauGB-E erhalten.
Entspricht ein Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans nach § 5 Abs. 5 Satz 1 BauGB-E, ist es gem. § 35 Abs. 1a BauGB-E im Außenbereich planungsrechtlich zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist. Die Zulässigkeit der gesetzlich privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB bleibt daneben unberührt.
Die Voraussetzungen für die Zulässigkeit sind in einem solchen Fall mithin die gleichen wie bei den gesetzlich privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB. Oder, mit anderen Worten: Die Gemeinden können über den Flächennutzungsplan selbst festlegen, welche Vorhaben zusätzlich privilegiert sein sollen. Solche Vorhaben können dann im Regelfall ohne die aufwendige Aufstellung eines Bebauungsplans genehmigt werden.
Anders als der Bebauungsplan bleibt der Flächennutzungsplan aber ein vorbereitender Bauleitplan, der kein unmittelbares Baurecht verschafft. Er dürfte daher auch weniger zeitaufwendig sein als ein Bebauungsplan. Sollte der Gesetzesentwurf in Kraft treten, bleibt aber abzuwarten, ob mit der Aufwertung des Flächennutzungsplans auch eine Aufwertung des Rechtsschutzes gegen Flächennutzungspläne einhergehen würde. Ein solcher Rechtsschutz ist, anders als gegenüber Bebauungsplänen, bislang nur sehr eingeschränkt möglich.
Anwendungsbereich und Grenzen des aufgewerteten Flächennutzungsplans
Die Aufwertung des Flächennutzungsplans soll gem. § 5 Abs. 5 BauGB-E nur Vorhaben erfassen, die weder Nutzungen dienen, die üblicherweise nur innerhalb der Siedlungsbereiche ausgeübt werden, noch bereits nach § 35 Abs. 1 BauGB zulässig sind. Der Gesetzentwurf nennt als Anwendungsfälle „insbesondere Transformationsvorhaben im Bereich der erneuerbaren Energien und der Elektromobilität sowie Rechenzentren“. Hierzu können etwa Anlagen zur dezentralen oder zentralen Erzeugung, Speicherung oder Verteilung von Strom, Wärme, Kälte oder Energieträgern wie Wasserstoff sowie Außenbereichsflächen für Ladeinfrastruktur zählen, soweit sie nicht bereits nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert sind.
Denkbar bleibt es auch, allgemein Energie- oder Wärmegebiete darzustellen, denn den Grad der Konkretisierung kann die Gemeinde im Flächennutzungsplan selbst bestimmen. Ergänzende Darstellungen, insbesondere zum Maß der baulichen Nutzung und zu den überbaubaren Grundstücksflächen, sind ebenfalls möglich. Für innenbereichstypische Nutzungen und bauliche Anlagen zur Tierhaltung soll § 5 Abs. 5 BauGB-E dagegen nicht genutzt werden können. Der Grundsatz der Schonung des Außenbereichs soll bei alledem beibehalten werden.
Abschwächung der sonstigen Vorhaben
Der Gesetzesentwurf sieht auch eine Änderung des § 35 Abs. 2 BauGB vor, der die Zulässigkeit sonstiger Vorhaben regelt. Zum einen soll der Wortlaut an die bereits bestehende Praxis angepasst und ausdrücklich normiert werden, dass sonstige Vorhaben „in der Regel unzulässig sind, es sei denn, durch ihre Ausführung oder Benutzung werden öffentliche Belange nicht beeinträchtigt“ (§ 35 Abs. 2 Satz 1 BauGB-E). Inhaltliche Änderungen sollen damit nicht verbunden sein.
Zum anderen soll ein gesetzlich angeordnetes überragendes öffentliches Interesse auf sonstige Vorhaben nicht angewendet werden (§ 35 Abs. 2 Satz 2 BauGB-E). Damit soll verhindert werden, dass sonstige Anlagen über den „Umweg“ des gesetzlich angeordneten überragenden öffentlichen Interesses doch zugelassen werden. Augenscheinlich soll damit auch dem „Trend“ der letzten Jahre entgegengewirkt werden, immer mehr Vorhaben – zum Beispiel Erneuerbare Energien-Anlagen (§ 2 EEG und § 2 Abs. 3 EnWG), Energiespeicheranlagen (§ 11c EnWG) – in ein überragendes öffentliches Interesse zu stellen und so die Struktur des § 35 BauGB auszuhebeln. Die Begründung zum Referentenentwurf bezeichnet die neue Regelung als „Klarstellung“, geht also davon aus, dass ein überragend öffentliches Interesse auf „sonstige“ Vorhaben bereits jetzt nicht anwendbar ist. Die Rechtsprechung hat dies in der Vergangenheit jedoch auch anders gesehen (vgl. zu Windenergie OVG NRW, Beschluss vom 26.09.2024, Az. 22 B 727/24.AK).
Weitere Änderungen für den Außenbereich
Weitere für den Außenbereich relevante Änderungen des Gesetzesentwurfs sehen vor:
- Die noch im Referentenentwurf vorgesehenen Änderungen zur Privilegierung von stand-alone-Batteriespeichern und untertägigen Wasserstoffspeichern sind im Kabinettsbeschluss nicht mehr enthalten. Näheres dazu erfahren Sie in unserem gesonderten Beitrag.
- § 5 Abs. 1 BauGB-E sieht nunmehr ausdrücklich die Zulässigkeit von Teilflächennutzungsplänen vor. Der auch bisher in der Praxis kaum eingehaltene Grundsatz, dass der Flächennutzungsplan stets das gesamte Gemeindegebiet überplant (§ 5 Abs. 1 Satz 1 BauGB), soll entfallen.
- In § 35 Abs. 3 BauGB-E sollen weitere öffentliche Belange aufgenommen werden. Künftig kann einem Vorhaben im Außenbereich auch entgegenstehen, dass es die Funktionsfähigkeit von Funkstellen oder Radaranlagen stört oder die Landes- und Bündnisverteidigung beeinträchtigt.
Die „begünstigen Vorhaben“ gem. § 35 Abs. 4 BauGB sollen verschiedenfach geändert und ergänzt werden:
Umnutzung ehemals landwirtschaftlicher Gebäude, § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB-E
Die Umnutzung soll künftig auch dann möglich sein, wenn die frühere landwirtschaftliche Nutzung vor nicht mehr als zehn Jahren aufgegeben wurde. Bislang gilt hierfür eine Frist von sieben Jahren. Die Länder sollen zudem bestimmen können, dass diese Frist nicht anzuwenden ist.
Erhaltenswerte Gebäude, § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB-E
Künftig sollen Gebäude „von kulturhistorischer Bedeutung“ begünstigt werden anstatt der bisherigen „das Bild der Kulturlandschaft prägender“ Gebäude.
Wohngebäude im Außenbereich, § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB-E
Die Erweiterung eines Wohngebäudes soll künftig nicht mehr auf bis zu zwei, sondern auf bis zu vier Wohnungen möglich sein. Außerdem soll die Errichtung eines Wohngebäudes als Anbau an ein bestehendes Wohngebäude begünstigt sein, wenn beide Gebäude zusammen höchstens vier Wohnungen haben.
Feuer- und Rettungswachen, § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 7 BauGB-E
Die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer Einrichtung, die der Erfüllung der Aufgaben einer Feuerwehr oder eines Rettungsdienstes dient, durch oder im Auftrag der Gemeinde oder einer sonstigen Körperschaft des öffentlichen Rechts soll neu in den Katalog der begünstigten Vorhaben aufgenommen werden.
